Что значит неделимый земельный участок. Делимый и неделимый земельный участок

Неделимые вещи – см. ст. 133 ГК РФ.

Проанализировать её.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (данный признак в любом случае есть у з/у), является неделимой вещью.

Таким образом, м. говорить только о том, что в результате раздела изменится назначение вещи (в том числе, в связи с тем, что она не сможет использовать в полной мере по предыдущему назначению).

В основе делимости лежит предел делимости, дробимости, который установлен законодателем, т.е. это не решается на усмотрение субъектов.

Для гражданского оборота этот предел означает, что меньше этой нормы з/у как объект гр. оборота существовать не может.

Неделимые участки – это участки, которые меньше установленного минимума или которые отнесены законом к неделимым.

В силу закона к недел-ым участкам относятся:

Участки КФХ

Участки, на кот. наход-ся здания, строения, сооружения.

М. устанавливаться нормы предоставления з/у на уровне субъекта РФ, МСУ. Нельзя путать с нормами делимости (последнее далеко не всегда установлено).

По Пермскому краю норма делимости установлены для земель сельхоз назначения, которые участвуют в товарном сельхоз. производстве (0,25 гектар, т.е. 25 соток).

В Краснодарском Крае – мин. 300 гектаров.

В ПК: сады, огороды – 6 соток.

Многие отталкиваются при определении делимости от требований, установленных в ФЗ «О кадастре недвижимости». К пр., одним из требований явл-ся возможность доступа к з/у. В итоге некоторые считают, что это 1 из критериев делимости.

Разобраться. Согласно ч. 2.1 ст. 26 ФЗ О ГКН, орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

Считаю, что это м. принять как составляющую критерия делимости, потому что если в результате деления появляется з/у, к которому нет доступа, то назначение меняется, т.к. использование по нормальному назначению невозможно! (т.е. при отсутствии доступа к з/у как составляющей критерия делимости, мы имеем место неделимой вещью!).

21. Правовой режим земельного участка Земельный участок.

М. выступать объектом любых правоотношений.

З/у – это основа ЗП, основа земельного оборота. Некоторые авторы говорят о том, что з/у составляет основу понятийного аппарата.

Это единственный объект по поводу которого законодатель сформулировал определение (ст. 11.1 ЗК РФ).

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

ст. 261 ЗК РФ

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

С появлением данного определения в ГК РФ было убрано определение з/у. По концепции предлагается дать определение, причём оно практически не будет отличаться от определения в ЗК РФ (причём из ЗК его хотят убрать).

Позиция преподавателя: это неверно! надо, чтобы и там, и там оно было. В американском законодательстве определение з/у для одних целей, и для других, отличаются (их довольно много).

Преподаватель: на сегодняшний день возможны 2 подхода к определению з/у:

плоскость (поверхность). На данный момент данный подход.

пространственный (необходимо установить помимо границ и площади: глубину и воздушный столб)

Позиция ВАС РФ: дачные з/у не м. приобретаться ЮЛ (это связано с категорией земель и соответственно с их функцией, регулируются, прежде всего, отношения по использования (функциям) з/у).

З/у (по смыслу законодателя) – это всё-таки объект формальный и, прежде всего, з/у отличают границы. Сам ЗК РФ не регламентирует вопрос установления границ з/у, данный вопрос решается в процессе гос. кадастрового учёта з/у. Границы у з/у м. появиться только в силу гос. кадастрового учёта, в силу ст. 70 ЗК РФ данная процедура осуществляется в соотв. с законом «О гос. кадастре недвижимости».

З/у образ-ся в результате 2 стадий:

постановка з/у на кадастровый учёт. Её совершение подтверждается кадастровым паспортом.

регистрация права на з/у. Если это не сделано, то нельзя говорить, что з/у появился как объект права. Её прохождение подтверждается свидетельством о гос. регистрации права на з/у.

Для постановки з/у на кадастровый учёт заинтересованные лица как праве заключают договоры с кадастровыми инженерами (специал-ые лица, которые заним-ся межеванием). К.И. не так давно получили право обжаловать решение об отказе, приостановлении постановки на кадастровый учёт. К.И. д. составить основной документ для постановки на учёт – межевой план. Срок для постановки на сегодняшний день 18 р/д. При постановке з/у на кадастровый учёт первоначально сведения о нём носят временный характер.

Если в кадастровом паспорте указано, что сведения носят временный характер, то надо понимать, что такой з/у не явл-ся объектом права и купить его нельзя.

Право на з/у д.б. зарегистрирована в теч-ии 5 лет после постановки на кадастровый учёт, если этого не сделать, то сведения аннулируются

Есть основания для приостановления и для отказа в кадастровом учёте.

Основания приостановления – см. ст. 26, к пр.: если з/у не обеспечен доступом к землям общего доступа; когда границы з/у пересекают границы мун. образований.

Состав сведений, кот. вносятся в кадастр, установлен в ст. 7.

У каждого з/у имеется свой индивидуальный, неповторимый кадастровый номер – он идентифицирует з/у. Индивидуализируют з/у – границы, площадь (преподаватель счиатет, что ещё категорий, разрешённое использование).

Срок для обжалования кадастровой ошибки – 3 месяца.

Поэтому надо сразу же знакомиться с кадастровым паспортом.

З/у, которые являются раннее учтённым, т.е. до вст. в силу закона о гос. кадастре недвижимости , площадь м. устанавливаться ориентировочно. Допуск-ся уточнение площади при этом она м.б. увеличена, но не более чем на 10%. Граница д.б. согласована со смежниками.

Есть проблема со смежниками: 17 апел. арб. суд, ФАС Уральского округа, если з/у имеет ориентировочную площадь, то сделки с ним совершаться не могут. Сделки в таких случаях наши суды любят признавать незаключёнными.

Посмотри, как идёт практика в судах общей юрисдикции.

Ст. 39 Закона указывает на необходимость согласования границ з/у, когда образуется з/у, когда уточняются границы з/у с ориентировочной площадью. Достаточно часто соседи отказывают в согласовании границ.

Система арбитражных судов и ситема судов о.ю. к этому вопросу подходят по-разному.

Есть ряд случаев, когда в суд/порядке пытаются обязать соседа подписать межевой план, но вряд ли это м. считать надлежащим способом защиты.

Надлежащий способ защиты: если сосед категорически отказывается подписать, без надлежащей мотиворвки, то К.И. д. проанализировать их и всё-таки представить эти документы на кадастровый учёт, тут всё зависит от кадастровой палаты, она м. поставить з/у на кадастровый учёт. В дальнейшем сосед вправе оспорить, но если он не докажет, что его права нарушены, то суд ему откажет.

Иначе выход только 1: возник спор об образовании з/у (требования образовать з/у или установить границы). На сегодняшний день, увы, ни ВАС, ни ВС не разъяснили порядок разрешения этих споров.

Способы образования з/у.

См. 11.2 ЗК РФ

З/у мб образован

из земель (земли). Происходит образование з/у из земель публичных. Это происходит по инициативе заинтересованного лица, не факт, что он потом станет собственником. Первоначально составляется и утверждается схема расположения з/у на кадастровом плане, эта схема явл-ся неотъемлемой частью межевого плана. Схема составл-ся, разраб-ся К.И., с которым заинт-ое лицо заключает договор, затем эта схема дб согласована с Департаментом земельных отношений и Департаментом градостроительства и архитектуры. Отказ мб обжалован. Есть правило утв. Адм. г. Перми № 108. Если эта схема утверждена, то на её основе составл-ся межевой план и участок ставится на кадастровый учёт. Не всегда заинт-ым лицом явл-ся будущий правообладатель, искл.: у нас суды заняли позицию, что обязанность по формированию з/у, на котором расположен многоквартирный дом д. осуществляться органами МСУ.

Кто вправе обратиться? см. ч. 2 ст. 20 ФЗ О ГКН – вправе обратиться любые лица. Что предъявляем? Схема расположения з/у согласовывается с указанными выше органами (проверяются соотнесение с границами населённых пунктов, не имеет ли место наложение, обеспеченность доступа з/у с земель общего доступа и т.д.). Оснований для отказа в согласовании достаточно много и надо помнить, что отказ мб обжалован. После согласования схемы м. разрабатывать межевой план. И всё это уже направляется на кадастровый учёт. Срок постановки участка на кадастровый учёт – 18 р.д. Пока гос. регистрация права на з/у не прошла, сведения о нём будут носить временный характер, он явл-ся ограниченным в обороте объектом (его м. купить, регистрировать на него право). Полноценно он как объект стан-ся после г/р права.

Есть особенности для образования з/у для многоквартирных домов!

См. ч. 3, 4 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ.

17 арб. апел. суд решил, что все действия по формированию з/у под многокв-м домом д. осуществляться органами МСУ (т.е. собственники не д. нести расходы на это).

из др. з/у – используются те способы, кот. названы в ст. 11.4 – 11.7 ЗК РФ

раздел з/у (образуется несколько з/у при этом право собственности у его собственника возникает на все образуемые з/у. NM: если была долевая собственность (к пр, 30 на 70%), то будет 2 з/у, на каждый из которых будет установлена такая же долевая собственность; по док-м кадастрового учёта з/у с кадастрвоым номером 1 прекратит своё существование и появятся з/у с кадастровыми номерами 2 и 3, при этом кадастровый номер 1 никогда больше не повторится).

Несмотря на ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, под несколькими Многоквартирными Домами возможен 1 з/у, в данном случае необходимо применять раздел з/у (на это указал ВАС РФ).

выдел з/у (применяется исключительно в случае выдела доли из з/у, находящегося в долевой собственности; первоначальный з/у не прекращает своего существования, продолжает существовать, но в изменённых границах (с точки зрения кадастровых номером, из участка 1 идёт выдел, кадастровый номер не меняется - меняются границы и площадь, т.е. 1 сохраняется и появляется ещё 2).

объединение з/у (допускается объединение исключительно смежных з/у (хотя бы 1 из границ дб общей; прекращают существование первоначальные з/у и появляется 1 новый)

перераспределение з/у (допускается перераспределения исключительно смежных з/у; перемещение границы и увеличение площади одного з/у за счёт другого з/у; первоначальные з/у перестают существовать и появляются новые)

Изучить эти способы самостоятельно.

Требования, предъявляемые к образованию з/у – см. ст. 11.2, 11.9 ЗК РФ, наиболее важные:

в письменной форме д.б. согласие лиц, указанных в законе

д.б. соблюдены требования кадастрового законодательства (д.б. доступ к з/у; не д. пересекать границ муниц-ых образований, населённых пунктов, не м. входить в состав разных терр-ых зон; д.б. 1 правовой режим).

площадь з/у не м. оказаться меньше недвижимости, расположенного на нём. Это безусловное основание для обжалования решения об образовании з/у и постановки на кадастровый учёт.

Способ защиты?

Обязательно в межевом плане указ-ся смежники и прилаг-ся к межевому плану акт согласованию границ. Согласовывать надо с собственниками, арендаторами, лицами, облад-ими з/у на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного бессрочного пользования. Проблема в том, что не надо согласовывать с лицами, кот. не участвовали в приватизации, но проживают там. Суд. практика тут очень разная.

Ранее учтённые объекты существовали до 2007 г., там предполагалось, что у них ориентировочная площадь. Практика на них реагирует по разному (некоторые суды вообще отказываются их считать объектом гр. прав). Суд. практика чаще всего исходит из того, что если границы явл-ся ориентировочными, то нельзя требовать сноса построек, забора соседей, т.к. нельзя точно установить на каком з/у, что находится. При уточнении границ допуск-ся увел-ие границ (не более, чем на 10%).

Основания для отказа.

Чаще всего, когда имеет место наложение, когда не обеспечен доступ с земель общего доступа.

Который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Поскольку формирование земельных участков осуществляется в процессе кадастровых работ, то можно сказать, что раздел земельных участков производится посредством кадастрового учета.

Такой раздел земельного участка нельзя назвать сделкой. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Конечно, землеустроительные и кадастровые работы начинаются по воле собственника, в результате их проведения исчезает объект гражданских прав и появляются новые, но раздел земельных участков нельзя назвать односторонней сделкой собственника, поскольку это не его действия. Тем более нельзя назвать сделкой кадастровый учет, поскольку это действия государственного органа, но не гражданина или юридического лица.

При разделе участков возникает очень интересная юридическая ситуация: несмотря на исчезновение объекта, право сохраняется, лицо становится собственником двух земельных участков. Однако в этом нет ничего противозаконного. Земля является ресурсом, земельные участки — особые объекты , из которых можно формировать (выделять, разделять) без прекращения права собственности любое количество новых участков (с учетом ограничений по землепользованию и минимальному размеру).

Именно таким образом могут действовать публичные собственники — Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования с принадлежащими им участками.

Предположим, что в собственности Российской Федерации находится участок площадью 100 га, из которого выделяется и продается участок 2 га. Вряд ли кто рискнет сказать, что в результате такого разделения прекратится право государственной собственности на участок в 98 га.

В ст. 235 ГК РФ указаны такие основания прекращения права собственности, как отчуждение имущества, отказ от права собственности, гибель или уничтожение имущества. Не следует отождествлять преобразование земельного участка как объекта кадастрового учета с гибелью или уничтожением имущества. Земельные участки относятся к непотребляемым и неуничтожимым видам имущества, проведение кадастровых работ не влечет прекращения права на землю. Даже если квалифицировать разделение собственником принадлежащего ему участка как одностороннюю сделку, то она также не влечет прекращения прав, поскольку это не сделка отчуждения.

Наряду и в соответствии с общими «гражданскими» критериями делимости для земельных участков установлены также следующие специальные, «земельные» критерии.

1. Сохранение категории земли. Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Следует отметить, что разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве определяется в соответствии с градостроительным регламентом с учетом ограничений на использование указанных объектов, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ).

2. Соблюдение минимального размера участка. Статья 32 ЗК РФ определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного , ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ). Соблюдение минимального размера участков земель сельхозназначения требуется не только при их первичном предоставлении уполномоченными органами, но и при дальнейшем совершении сделок правообладателями. Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Например, действующим на сегодняшний день решением Московского областного совета народных депутатов «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области» № 4/28 от 16 декабря 1992 г. установлены следующие минимальные размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства — 2 га (предоставление участков меньшего размера возможно с учетом специализации хозяйства), при разделе между наследниками земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, - 0,02 га.

Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и , землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).

3. Соблюдение правил градостроительной деятельности. Этот критерий имеет принципиальное значение для участков в городской застройке.

Незастроенный земельный участок может быть делим с учетом соблюдения его разрешенного использования и минимального размера. Порядок использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления, а для Москвы и Санкт-Петербурга — законами этих субъектов.

Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом. При делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков. В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости (ст. 56).

Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.) утверждено Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений. Земельные участки и прочно связанные с ними здания и сооружения в городах и других поселениях рассматриваются как единые объекты недвижимого имущества. Установление границ землепользований (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры.

Таким образом, делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим. Как правило, неделимы земельные участки, занятые одним объектом градостроительной деятельности — многоквартирным (в том числе с нежилыми помещениями), производственными и административными зданиями, поскольку невозможно выделить в натуре или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Именно в таких случаях применяются п.п. 3, 4 ст. 36 ЗК РФ о регулировании правоотношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками помещений в находящемся на нем здании.

Однако для протяженных, так называемых линейных сооружений — дорог, линий электропередач, трубопроводов, соблюсти принцип единства и неделимости участка под объектом невозможно, да и нет необходимости. Такие объекты недвижимости созданы именно для того, чтобы связывать различные территории, обеспечивать доставку энергоносителей на большие расстояния. Прохождение линейных объектов по многим участкам определено их материальной природой и экономическим значением. Для линейных объектов иногда разумно не выделять обособленные участки, а устанавливать сервитуты.

4. Законодательный запрет раздела вещи или выдела доли в натуре, предусмотренный п. 4 ст. 244 и п. 3 ст. 252 ГК РФ. Например, согласно ст. 11 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г. № 348—1 переданный в аренду или в собственность земельный участок для организации крестьянского хозяйства разделу не подлежит. Это пример законодательного запрета раздела вещи или выдела доли в натуре, предусмотренного п. 4 ст. 244 и п. 3 ст. 252 ГК РФ.

Поскольку раздел проводится посредством кадастрового учета, соблюдение указанных четырех критериев делимости земельных участков должно проверяться именно в процессе землеустроительных и кадастровых работ.

Часть земельного участка как объект имущественных прав

В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка формируются части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме (ст. 14 Закона о земельном кадастре).

Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Обратим внимание на п. 2 ст. 6 ЗК РФ, в котором говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права.

Напротив, часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК РФ).

Как установлено п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 11 апреля 2002 г.), если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому в учреждение юстиции, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел Единого государственного реестра прав вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя — собственника всего участка — обременяются арендой части участка.

Однако в случае отчуждения части земельного участка, например, при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).

Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст. 247 ГК РФ. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается «находится в пользовании участника общей собственности» (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. № П/119). Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, установлены ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 26 июня 2002 г. № 101-ФЗ.

Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о государственной регистрации, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием.

«Единое землепользование» — новый объект права?

Рассматривая вопросы делимости земельных участков, нельзя не коснуться сравнительно новых понятий — «составной земельный участок» и «единое землепользование».

В п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660, установлено, что несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Далее Приказом Росземкадастра «О кадастровом делении территории Российской Федерации» от 14 мая 2001 г. № П/89 разъяснялись особенности учета участков, состоящих из нескольких обособленных участков, которые представляют собой единое землепользование, расположенное более чем в одном кадастровом округе, районе, квартале. В Порядке ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденном Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. № П/119 (в ред. от 29 июля 2002 г.), эти понятия уточняются. Составному земельному участку, состоящему из нескольких участков, присваивается наименование «единое землепользование (землевладение)», а государственная регистрация прав осуществляется как на один объект.

Представляется, что введение данных понятий, а также определение порядка государственной регистрации прав не являются компетенцией Росземкадастра.

Во-первых, такой объект прав, как «составной участок», «единое землепользование — землевладение» не предусмотрен ни гражданским, ни земельным законодательством. Никаких «составных участков» нет ни в Земельном кодексе, ни в Законе о земельном кадастре. Новые для имущественного и земельного оборота понятия не должны вводиться подзаконными актами. Участок не может «состоять» из других участков, обособленный участок не может быть частью другого участка. Все земельные участки должны быть обособленными и самостоятельными объектами прав.

Во-вторых, пользование одним лицом несколькими объектами как критерий формирования (образования) одного объекта права законодательством также не предусмотрен. Из того, что одно лицо пользуется разными вещами, вовсе не следует, что они образуют некий новый объект права. Следуя признаку единства владельца, можно и несколько квартир, принадлежащих одному лицу, назвать «составным жилым помещением», «единым жилищем». Кроме того, один землепользователь может быть одновременным обладателем разных имущественных прав — вещных (собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения) и обязательственных (аренда, безвозмездное срочное пользование), но один объект права должен обладать одним правовым режимом.

В-третьих, «составной участок», особенно состоящий из обособленных участков, расположенных на территории разных субъектов России и муниципальных образований, не может быть единым объектом права. Кто, какой орган предоставит такой «участок»? Как можно «по заявлению правообладателя» объединить в один объект права расположенные в разных населенных пунктах и за их пределами участки с разной категорией земель и разным разрешенным использованием, т.е. с разным правовым режимом?

В-четвертых, «составной земельный участок» противоречит и такой цели кадастрового учета, как индивидуализация объекта. В Едином государственном реестре прав при описании участков заполняется графа «Местонахождение». Как можно определить местонахождение участка, который «составлен» заявителем и кадастровым органом из участков, расположенных в разных регионах России? Вышеуказанным Приказом Росземкадастра № П/89 для таких участков создается условный кадастровый округ, граница которого проходит по государственной границе Российской Федерации. Местонахождение такого участка можно будет описать словами песни: «Мой адрес — не дом и не улица, мой адрес — Советский Союз».

На практике «единое землепользование» приводит к тому, что земельный участок предоставляется физическому лицу, например, следующим способом: «Часть — в аренду, часть — в собственность». Или под линию электропередач предоставляется «участок», состоящий из нескольких десятков площадок под каждую опору. Или крупная организация становится арендатором «составного» земельного участка, включающего один участок под производственную базу в одном районе города, а другой — под автохозяйство совсем в другом районе. Заключение одного договора аренды в отношении двух объектов не противоречит гражданскому и земельному законодательству и вполне допустимо. Однако если городская администрация и юридическое лицо решили оформить права на различные земельные участки одним договором, то из этого вовсе не следует, что таким образом создается новый объект права — «единое землевладение».

Примечание РЦПИ.
В тексте документа сохранена пунктуация и орфография оригинала.

В соответствии с Законом Республики Казахстан от 23 января 2001 года "О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан", Законом Республики Казахстан от 15 апреля 2013 года "О государственных услугах" акимат Жамбылской области ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить прилагаемый регламент государственной услуги "Определение делимости и неделимости земельных участков".

2. Коммунальному государственному учреждению "Управление земельных отношений акимата Жамбылской области" в установленном законодательством порядке обеспечить:

1) государственную регистрацию настоящего постановления в органах юстиции;

2) в течение десяти календарных дней после государственной регистрации настоящего постановления его направление на официальное опубликование;

3) размещение настоящего постановления на интернет-ресурсе акимата Жамбылской области;

4) в течение десяти рабочих дней после государственной регистрации настоящего постановления представление в аппарат акима области сведений об исполнении мероприятий, предусмотренных подпунктами 1) , и настоящего пункта;

5) принятие иных мер, вытекающих из настоящего постановления.

3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя акима области М.Мусаева.

4. Настоящее постановление вступает в силу со дня государственной регистрации в органах юстиции и вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования.

Регламент государственной услуги "Определение делимости и неделимости земельных участков"

Сноска. Приложение - в редакции постановления акимата Жамбылской области от 21.05.2018 № 89 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

1. Общие положения

1. Государственная услуга "Определение делимости и неделимости земельных участков" (далее - государственная услуга) в соответствии со стандартом государственной услуги "Определение делимости и неделимости земельных участков", утвержденный приказом Заместителя Премьер-Министра Республики Казахстан – Министра сельского хозяйства Республики Казахстан от 4 июля 2017 года № 285 "Об утверждении стандартов государственных услуг в сфере земельных отношений" (зарегистрирован в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за № 15846) (далее - стандарт), оказывается коммунальным государственным учреждением "Управление земельных отношений акимата Жамбылской области" и отделами земельных отношений акиматов районов и города Тараза (далее – услугодатель).

Прием заявления и выдача результата оказания государственной услуги осуществляется через некоммерческое акционерное общество Государственная корпорация "Правительство для граждан" (далее – Государственная корпорация).

2. Форма оказания государственной услуги: бумажная.

3. Результат оказания государственной услуги: определение делимости и неделимости земельных участков либо мотивированный ответ об отказе в оказании государственной услуги по основаниям, предусмотренным пунктом 10 стандарта.

Форма выдачи результата оказания государственной услуги: бумажная.

2. Описание порядка действий структурных подразделений (работников) услугодателя в процессе оказания государственной услуги

4. Основанием для начала процедуры (действия) по оказанию государственной услуги являются прием услугодателем документов, указанных в пункте 9 стандарта от работника Государственной корпорации.

6. Результат процедуры (действия) по оказанию государственной услуги, который служит основанием для начала выполнения следующей процедуры (действия):

1) прием и регистрация пакета документов;

2) виза руководителя услугодателя;

3) проект результата оказания государственной услуги;

4) подписанный результат оказания государственной услуги;

5) выданный результат оказания государственной услуги.

3. Описание порядка взаимодействия структурных подразделений (работников) услугодателя в процессе оказания государственной услуги

7. Перечень структурных подразделений (работников) услугодателя, которые участвуют в процессе оказания государственной услуги:

1) сотрудник канцелярии услугодателя;

2) руководитель услугодателя;

3) ответственный исполнитель услугодателя.

8. Описание последовательности процедур (действий) между структурными подразделениями (работниками) с указанием длительности каждой процедуры (действия):

1) сотрудник канцелярии услугодателя осуществляет прием и регистрацию документов от Государственной корпорации и передает руководителю услугодателя, в течение 1 (одного) календарного дня;

2) руководитель услугодателя определяет ответственного исполнителя услугодателя и накладывает соответствующую визу, в течение 2 (двух) часов;

3) в случае установления недостоверности документов, представленных услугополучателем для получения государственной услуги, и данных (сведений), содержащихся в них, в отношении услугополучателя имеется вступившее в законную силу решение суда, на основании которого услугополучатель лишен специального права, связанного с получением государственной услуги, а так же факта представленных документов с истекшим сроком действия, услугодатель дает письменный мотивированный отказ в дальнейшем рассмотрении заявления;

4) ответственный исполнитель услугодателя обрабатывает представленные документы, готовит проект результата оказания государственной услуги и направляет документы руководителю услугодателя на подпись, в течение 13 (тринадцати) календарных дней;

5) руководитель услугодателя подписывает проект результата оказания государственной услуги и передает в канцелярию услугодателя, в течение 1 (одного) календарного дня;

6) сотрудник канцелярии услугодателя выдает работнику Государственной корпорации результат оказания государственной услуги, в течение 15 (пятнадцати) минут.

4. Описание порядка взаимодействия с Государственной корпорацией "Правительство для граждан" и (или) иными услугодателями, а также порядка использования информационных систем в процессе оказания государственной услуги

9. При приеме необходимых документов для оказания государственной услуги работником Государственной корпорации проверяется полнота представленных документов. Услугополучателю выдается расписка о приеме соответствующих документов, не более 15 (пятнадцати) минут.

В случае предоставления услугополучателем неполного пакета документов согласно перечню, предусмотренному пунктом 9 стандарта, работник Государственной корпорации отказывает в приеме заявления и выдает расписку об отказе в приеме документов по форме согласно приложению 2 к стандарту, в течение 15 (пятнадцати) минут.

Принятые документы направляются услугодателю в течение 1 (одного) рабочего дня, при этом день приема документов не входит в срок оказания государственной услуги.

Услугодатель рассматривает документы на предмет полноты и соответствия законодательству, готовит результат оказания государственной услуги и выдает их работнику Государственной корпорации, в течение 15 (пятнадцати) календарных дней.

Выдача результата государственной услуги осуществляется в Государственной корпорации на основании расписки, при предъявлении удостоверения личности услугополучателя (либо его представителя по нотариально заверенной доверенности), в течение 15 (пятнадцати) минут.

10. В соответствии со стандартом государственная услуга оказывается в бумажном виде, в связи с чем в процессе оказания государственной услуги информационные системы не используются.

11. Подробное описание последовательности процедур (действий), взаимодействий структурных подразделений (работников) услугодателя в процессе оказания государственной услуги, а также описание порядка взаимодействия с Государственной корпорацией отражается в справочнике бизнес-процессов оказания государственной услуги согласно приложению к настоящему регламенту.

Справочник бизнес-процессов оказания государственной услуги размещается на официальном сайте коммунального государственного учреждения "Управление земельных отношений акимата Жамбылской области" (http://uzo-zhambyl.kz) и интернет-ресурсе акимата Жамбылской области (http://zhambyl.gov.kz).

Как объект гражданских прав земельный участок может быть делимым и неделимым. При определении понятия «делимый земельный участок» законодатель опирался на общее положении ст. 133 ГК, в соответствии с которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

Следует сказать, что сам по себе термин "неделимый" законодательно несколько устарел. Дело в том, что ранее п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ определялось: делимым является участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, чье разрешенное использование может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Исключение составляли случаи, установленные федеральными законами. Однако данный пункт утратил силу в связи с введением в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ.

Вместе с тем суть явления от этого не изменилась. Этим же Законом в Земельный кодекс РФ была введена глава I.1, регламентирующая вопросы образования земельных участков. В частности, ст. 11.9 ЗК РФ установила, что предельные размеры земельных участков, в отношении которых исходя из законодательства о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Не допускаются раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, разделить один земельный участок на несколько можно только при соблюдении требований о минимальных размерах. Это подтверждается также п. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Согласно данной норме, если размер образуемого земельного участка или участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным требованиям к предельным размерам земельных участков, то орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке его на государственный кадастровый учет.

Так как здание с точки зрения законодательств является неделимой вещью, то земельный участок, занятый зданием, разделен быть не может. Исходя из этого, законодатель закрепил, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).

Кроме этого, если раздел земельного участка не может быть осуществлен с соблюдением требований ст. 11.9 ЗК РФ, то такой земельный участок является неделимым. В частности, не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков: раздел, объединение, переаспределение земельных участков, выдел из земельного участка, образование земельного участка из государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» (вступил в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, т.е. 24.10.2008г.) ЗК РФ дополняется главой I.1 «Земельные участки».

Новая статья 11.1 предлагает следующее определение земельного участка - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Соответственно признан утратившим силу п. 2 ст. 6 ЗК РФ, согласно которому земельным участком как объектом земельных отношений признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

С 8 декабря 2002 г. и по 01.01.2009 г. этот порядок определялся требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327, который был издан в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». С 17 мая 2008 г. действие названного Закона прекращено (ст. 20 Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ), а кадастровые отношения применительно к недвижимости, в том числе и к земельным участкам, регулируются Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре), который начал действовать с 1 марта 2008 г.

Так как земельный участок – только часть уже существующей земной поверхности, то его образование не связано с материальным созданием вещи. Земельный участок как материальная вещь не создаваемый и неуничтожимый. Земельный участок создается как объект юридический, так как определяет территориальные границы осуществления права. Поэтому образование земельного участка связано с установлением его границ. Изменение границ земельного участка, как правило, означает исчезновение прежнего объекта и возникновение нового.

В связи с тем, что земельный участок, прежде всего юридическая фикция, образование земельного участка – это юридическая процедура. В случае, если не возникает правоотношений, связанных с необходимостью закрепления права какого-либо лица на часть земной поверхности, не возникает необходимости в образовании земельного участка. В этом случае земная поверхность как физический объект существует, но в юридическом плане это «земля».

Земля - это территория без признаков индивидуальной определенности, а значит, она не может быть объектом права собственности и принадлежать конкретному лицу: Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а так же физическому или юридическому лицу. Однако, в силу п. 2 ст. 214 ГК РФ и ст. 16 ЗК РФ, земля находится в государственной собственности.

Согласно статье 11.2 земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также образуются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Те земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образованные в результате указанных действий новые земельные участки (образуемые земельные участки).

Таким образом, можно выделить два различных способа образования земельных участков:

· Образование земельного участка из земельного участка;

· Образование земельного участка из государственных или муниципальных земель.

Первый способ связан с преобразованием уже существующих земельных участков. При этом такое преобразование может осуществляться только по воле собственника (собственников) преобразуемых земельных участков (земельного участка).

Второй способ связан с первоначальным установлением границ в целях предоставления земельного участка гражданину или юридическому лицу для использования. В связи с этим процедура переходит в публично-правовую плоскость. Полномочиями в этой сфере наделяются органы местного самоуправления, которые утверждают схему расположения земельного участка на кадастровой карте территории. Утверждение такой схемы становится необходимым этапом в фактическом составе образования земельного участка.

Следует признать, что образование земельных участков из других земельных участков является гражданско-правовой сделкой , т.к. соответствует признакам сделки, определенным в ст. 153 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Это волевое действие граждан или юридических лиц, направленное на установление, прекращение или изменение гражданских прав и обязанностей.

Образование земельного участка в юридическом смысле этого понятия заключается в установлении его границ. При этом земная поверхность остается неизменной. Устанавливаются (или изменяются) пространственные границы, в пределах которых лицо вправе осуществлять свои права на землю. В полном соответствии с ст. 131 ГК РФ, земельный участок считается образованным только с момента государственной регистрации права на него. С этого же момента прекращают существование земельные участки (земельный участок) из которого был образован новый земельный участок. Таким образом, образование земельного участка всегда связано с волевым поведением лица и по своему характеру является юридическим актом, т.е. направлено на достижение юридических последствий.

Анализ норм ст. 11.2 – 11.8 ЗК РФ позволяет сделать вывод, что образование земельного участка (или земельных участков) всегда является основанием для возникновения, изменения или прекращения правоотношений. При этом один и тот же юридический факт может служить основанием для прекращения одних правоотношений и возникновения других. Так, в случае раздела земельного участка собственником, у него прекращается право собственности на разделенный земельный участок, так как прекращает существование объект права (п. 1 ст. 235 ГК РФ), но возникает право собственности на новые (образованные) земельные участки. В некоторых случаях правоотношения изменяют (или могут изменить) не только свой объектный, но и субъектный состав, например, при объединении земельных участков, находящихся в собственности разных лиц, при разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при выделе из земельного участка. При этом если в образовании земельного участка принимают участие разные лица, то законодатель требует согласование воли всех участников. В п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ указывается, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом закон требует согласование воли не только собственников земельных участков, но и других правообладателей, в тех случаях, когда их права могут быть затронуты (см. п.4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Сделка по образованию земельного участка может быть как односторонней (например, при образовании земельных участков путем раздела земельного участка, находящегося в индивидуальной собственности) так и двух- или многосторонней (если для принятия решения об образовании земельного участка необходимо согласование воли всех участников).

При совершении сделки с объектами недвижимого имущества, такими как здания, сооружения, необходимо учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, зафиксированный в ст. 1 ЗК РФ, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При определении этапов прохождения юридической процедуры образования земельного участка, необходимо учесть следующее. В теории, а так же в правоприменительной и судебной практике, утвердилось представление о том, что земельный участок является образованным в результате кадастрового учета. В то же время, в соответствии с п. 2 ст. 11.2, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ «О государственной регистрации прав»), за исключением случаев, установленных кодексом. Таким образом, образование земельного участка завершается государственной регистрацией права собственности на вновь образованный земельный участок.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав», в государственной регистрации права на земельный участок должно быть отказано, если земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом (ст. 20). Поэтому государственный кадастровый учет должен предшествовать государственной регистрации права, либо проводиться одновременно. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав», заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (ст. 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Порядок осуществления кадастрового учета определяется тем же федеральным законом (гл.3). Постановка на учет осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов. Из перечня, установленного ст. 22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что обязательным документом, прилагаемым к заявлению о постановке земельного участка на кадастровый учет, является межевой план. Требования к межевому плану как документу содержатся в ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Из содержания статей 37 и 38 названного закона следует, что межевой план является результатом кадастровых работ, заверяется подписью кадастрового инженера, выполнившего его. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» дает понятие кадастровой деятельности и устанавливает требования к кадастровому инженеру, которому законом предоставляется право заниматься кадастровой деятельностью (гл. 4). В качестве основания для проведения кадастровых работ законом определяется заключение договора подряда с кадастровым инженером или судебное решение в случаях, предусмотренных законодательством.

При образовании земельных участков, все образованные земельные участки отображаются в едином межевом плане. В случаях, когда образование земельного участка осуществляется на основании соглашение, такое соглашения включается в состав межевого плана.

В результате проведения кадастровых работ кадастровым инженером, собственник получает оформленный межевой план и обращается в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый учет образованных земельных участков (образованного земельного участка). Все образованные земельные участки учитываются в кадастре одновременно и для их учета подается одно заявление. Сведения, внесенные в кадастр недвижимости об образованных земельных, участках будут иметь временный характер и им не присваивается статус кадастровых сведений. Такие сведения в режиме временных будут храниться в кадастре до момента государственной регистрации права собственности (или иного вещного права в соответствующих случаях) на земельный участок (п. 9 ст. 4; п. 4 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Только после поступления в порядке информационного обмена данных о государственной регистрации права собственности на образованные земельные участки, прежний земельный участок прекращает свое существование, а сведения об образованных из него земельных участках приобретают характер кадастровых. Если в течение двух лет с момента постановки на кадастровый учет земельного участка, право на него так и не будет зарегистрировано, сведения аннулируются и заявителю высылаются по почте документы, которые он предоставлял.

Одной из форм образования земельных участков является перераспределение. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуется несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается (статья 11.7 ЗК РФ). Таким образом, для применения процедуры перераспределения необходимым условием является наличие двух или более смежных земельных участков, то есть имеющих общую границу. Должно ли в результате перераспределения сохраниться количество образованных участков? Из анализа статьи можно сделать вывод, что законодатель не устанавливает такого требования. В результате перераспределения часть земельного участка может быть присоединена к соседнему участку на основании соглашения между соседями. В соответствии с п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ, при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков. Таким образом, перераспределение является двухсторонней сделкой, то есть договором.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, а существование таких смежных земельных участков прекращается (статья 11.6 ЗК РФ). Таким образом, закон устанавливает, что объединены могут быть только земельные участки, имеющие общую границу.

Статьей 11.9 ЗК РФ вводятся требования к образуемым и измененным земельным участкам.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которых действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Также не допускается раздел, выдел или перераспределение земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Образование земельного участка из земель предполагает прохождение следующих обязательных этапов:

1. Утверждение органом местного самоуправления или уполномоченным органом государственной власти схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (кадастровом плане) территории.