Кадастровое мошенничество: как землевладельцу обезопасить свою собственность. Не помешает осмотрительность при сделках с ЗУ! Мошенничество с земельными участками Виды мошенничества вокруг земельных отношений

Покупка земельного надела - выгодная и долгосрочная инвестиция.

Стоимость земли довольно высока, что привлекает в эту сферу множество нечистых на руку людей. В статье мы поговорим о самых распространенных способах с земельными участками и расскажем о том, как не стать жертвой аферистов.

Виды мошенничества при продаже земельного участка

Существует множество способов обмануть покупателей земельных участков, и злоумышленники с каждым днем придумывают все новые. На сегодняшний день самыми популярными являются «двойные» продажи, обман с месторасположением или назначением надела, а также различные махинации с документами.

Двойная продажа

Схема очень простая - один участок перепродается как можно большему количеству покупателей. Казалось бы, это невозможно, ведь все сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре. Но на практике между днем заключения сделки и датой ее государственной регистрации проходит некоторое время. В этот период мошенникам нужно убедить покупателя отдать деньги, после чего можно искать новых жертв.

Также аферисты часто используют дубликаты и заверенные копии правоустанавливающих документов на землю. Помните, что Росреестр зарегистрирует права на землю тому, кто первый обратится в учреждение с пакетом документов. Остальные обманутые покупатели останутся без денег и без земли.

Не отдавайте деньги за земельный участок, пока не получите документы с Росреестра.

Ложное расположение земельного участка

Схема основывается на неосведомленности простых людей в тонкостях геодезии и картографии. Суть аферы заключается в том, что покупателю продается не тот земельный надел, который ему показывали на карте, либо мошенники неверно указывают его границы. По факту может оказаться, что ваш участок находится далеко от указанного места на какой-нибудь свалке.

Продажа участка, на котором строить запрещено

Земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), стоят гораздо дороже, чем наделы, для этого не предназначенные. Именно на этой разнице и наживаются аферисты. Они покупают самый дешевый участок, после чего фальсифицируют бумаги с топографической и геодезической съемкой. Просмотрев документы, покупатель убеждается в законности сделки и соглашается на ее оформление.

Получив деньги, мошенники исчезают, а нового владельца земли ждут серьезные неприятности. Возводить что-либо над подземными коммуникациями (трубопроводами и кабелями) нельзя, но новый хозяин участка об их наличии не знает, поэтому с чистой совестью приступает к строительству. Чаще всего о наличии коммуникаций он узнает после окончания строительства. В лучшем случае ему придется за собственный счет перенести коммуникации, в худшем - сносить все постройки.

Аферисты покупают дешевый участок и подделывают данные топографической и геодезической съемки.

Махинации с документами

Чаще всего имеют место следующие схемы фальсификации бумаг:

• некорректное оформление документации на продаваемый участок. Например, в бумагах расписались люди, которые не имеют на это права;
• документы на землю не актуальны или были подделаны. Например, аферисты могут предложить вам фиктивный акт на право владения землей. Если покупатель не знает, как выглядит настоящий акт, его легко введут в заблуждение;
• после покупки земли выясняется, что на нее имеют право третьи лица, о которых мошенники умолчали при оформлении документации.

Тщательно проверяйте документы на земельный надел перед покупкой.

Как избежать обмана при покупке и продаже земельного участка?

«земельных» аферистов может как доверчивый покупатель, так и наивный продавец. Чтобы избежать неприятностей, следует придерживаться нескольких простых правил.

Не давайте много информации

Если вы подаете объявление о продаже земельного участка, не стоит указывать о нем подробную информацию. Адреса участков, их точное месторасположение и географические координаты могут использовать мошенники в своих корыстных целях. Следует написать только главное: площадь участка, его назначение и достоинства (например, подведенные коммуникации). В небольших населенных пунктах указывают только их название, в городах - район. Все остальное вы расскажете и покажете покупателю при личной встрече.

Примерно те же сведения нужно указать в объявлении о покупке земли. Можно добавить ваш максимальный бюджет на покупку.

Указывайте в объявлении только краткую информацию о наделе.

Тщательно выбирайте риелтора

Продать недвижимость без посредника можно, но это займет много времени и сил. Поэтому в большинстве случаев люди прибегают к помощи риелторов. Некоторые из них являются соучастниками аферистов. Риелтор-мошенник обладает отличной интуицией и познаниями в области психологии. Он без труда вычисляет людей, легко поддающихся чужому влиянию, и начинает склонять их к невыгодным действиям. Продавцов убеждают необоснованно снизить цену, покупателей - переплачивать.

В процессе общения с риелторами вас должны насторожить следующие обстоятельства:

• Заискивание или откровенное хамство

Это два наиболее распространенных способа психологического давления на клиента. В первом случае ставка делается на то, что у человека появится чувство благодарности за множество оказанных риелтором услуг и он согласится на невыгодные условия сделки. Во втором случае клиента убеждают в том, что риелтор всемогущ и очень занят. Он - единственный человек, который может вам помочь, поэтому всем его советам нужно следовать беспрекословно.

• Отказ в предоставлении необходимых бумаг

Это может свидетельствовать лишь об одном - перед вами мошенник, у которого нет и никогда не было никаких документов на землю. Возможно, этот участок вообще не продается. В подобной ситуации можно остаться без земельного участка и без денег.

Если вам не показывают документы, то это весомый повод отказаться от сделки.

• Отказ показать надел, препятствие общению с соседями

В процессе разговора с местными жителями можно узнать много интересного об участке. Например, что под землей проведены коммуникации, и строить на ней нельзя. Безусловно, невыгодную информацию риелтор-мошенник деликатно умолчит и попытается не дать вам поговорить с соседями.

• Отсутствие явно выраженного межевания

Поле покупки может выясниться, что надел имеет не те размеры, о которых вам говорил посредник. Естественно, деньги вы не вернете.

Несколько рекомендаций потенциальным покупателям земельных участков

Большинство людей участвует в сделках с недвижимостью от силы пару раз в жизни и не обладают глубокими познаниями в этой сфере. Поэтому лучше обратиться в юридическую контору, где работают специалисты в области земельного права. Хороший юрист в курсе всех мошеннических схем и без труда выведет аферистов на чистую воду. Специалист знает, как выглядят настоящие бумаги, и не позволит вас обмануть.

Не уверены в чистоте сделки - обратитесь к юристу.

Но даже если вы привлекли к делу юриста и риелтора, не стоит сидеть сложа руки:

• Уточните среднюю стоимость земли по региону

Слишком низкая цена предлагаемого участкадолжна вас оттолкнуть. Рассказы продавца о том, что ему срочно нужны деньги и поэтому земля продается намного дешевле, могут оказаться обманом, скрывающим неприятные для вас обстоятельства.

• Наведите справки о наделе и его владельце

Расспросите соседей о расположении возможных коммуникаций на наделе, сходите в Росреестр и закажите выписку из ЕГРН, чтобы выяснить его расположение, границы и площадь.

• Обратитесь к своему нотариусу

Помните, что выбор нотариуса для оформления сделки - прерогатива покупателя. Настойчивые просьбы риелтора или продавца воспользоваться услугами конкретного нотариуса могут свидетельствовать о том, что этот специалист является участником мошеннической схемы.

Будьте бдительны и досконально проверяйте документы перед сделкой.

Разрешение споров о границах земельных в судах давно стало обыденностью, соседи часто выясняют, кто и у кого «прирезал» лишний метр или на чьей земле стоит забор. Однако бывает и так: отсутствие сведений о используется разного рода мошенниками.

Новые правила

Информацию о наличии (или отсутствии) сведений о границах земельных участков можно получить из трëх источников:

• публичной кадастровой карты, размещённой на портале Росреестра;
• кадастрового паспорта (выписка из государственного кадастра недвижимости);
• при личном обращении в офис приёма филиала Росреестра или МФЦ с запросом о предоставлении сведений, внесённых в государственный кадастр недвижимости.

При постановке на учëт земельного надела необходимо помнить, что сделать это можно через электронный портал. Владелец участка должен будет пройти регистрацию на портале, заказать услугу, оплатить пошлину и явиться в назначенный день в офис Росреестра или МФЦ (либо сможет, оплатив эту дополнительную услугу, получить электронный документ по почте или с курьером).

Учтите, что перечень документов, необходимых для постановки на учëт, может изменяться в зависимости от вида собственности, состава объекта владения, региона, в котором он находится.

Обратите внимание: невозможность идентификации личности заявителя является основанием для отказа в принятии заявления. Таким образом, процедура регистрации защищает землевладельцев от мошеннических попыток зарегистрировать чужой участок на своё имя.

Кроме того, для того чтобы не «потерять» при постановке на государственный кадастровый учёт ни одного из владельцев участков, в орган регистрации прав представляется единое заявление на все вновь образованные участки. При этом с заявлениями обращаются все участники общей собственности - в том случае, если исходный земельный участок находился в собственности нескольких лиц.

Мошенникам стало легче жить?

Выписка из ЕГРН, так же как и свидетельство о праве собственности, заверяется гербовой печатью и подписывается государственным регистратором, а на электронной выписке проставляется электронно-цифровая подпись. Эти средства позволяют надёжно защитить выписку и гарантируют её подлинность.
Единственным подтверждением зарегистрированного права собственности на объект недвижимости является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимого имущества. Поэтому необходимо помнить, что выдаваемый после проведения регистрационных действий документ отражает сведения, актуальные только на момент их внесения в реестр.

Однако с течением времени у объекта недвижимости может смениться собственник, да и сам объект мог претерпеть изменения, на него мог быть наложен арест. Именно поэтому всегда остаётся лазейка для нечестных на руку продавцов. Ни в выписке, ни в свидетельстве старого образца изменения не отражаются - если только этот документ не получен непосредственно перед заключением сделки. Разумеется, такую сделку не дадут зарегистрировать специалисты Росреестра, но это не помешает мошенникам получить, например, аванс и скрыться с деньгами в неизвестном направлении.

Получить выписку (в отличие от свидетельства) можно достаточно оперативно, срок её действия законом не ограничен.

Мошеннические схемы

Переезд против воли

Весьма популярна следующая схема мошенничества с землёй: участок (чаще всего находящийся на неразграниченной территории) может «переехать» по воле нарушителей на десятки километров. В этом случае покупателю показывают участок в живописном месте, часто - с подведённым газом и водопроводом. И цена у участка подходящая, прямо не покупка, а сделка века! Однако после оформления сделки может оказаться, что участок находится вовсе не на том месте, которое первоначально было показано, а в нескольких километрах от него.

Реестровые ошибки в местоположении границ участков, если отклонение площади по итогам исправления ошибки будет не более 5 %, госрегистраторы вправе исполнять самостоятельно, без согласия правообладателей, по истечении 6 мес со дня уведомления.

Двойная продажа

Мошенники также могут попытаться продать объект недвижимости несколько раз. В этом случае при заключении повторных сделок мошенники попробуют воспользоваться дубликатами договоров и свидетельств регистрации права собственности. Разумеется, для удачного завершения такой аферы у мошенников должна быть поддержка со стороны должностных лиц.

Эта мошенническая схема возможна исключительно потому, что некоторые владельцы недвижимости по разным причинам не спешат с оформлением сделки и регистрацией права собственности.

Напоминаем вам, что владельцем имущества будет признан тот, кто первым зарегистрировал право собственности.

Завышение кадастровой стоимости

Продавец может назвать покупателю стоимость участка, которая завышена по отношению к кадастровой. Для того чтобы потенциальный покупатель поверил в названную ему сумму, мошенники используют документы, в которых отображаются неверные координаты объекта, его границы, результаты съёмки (геологической и топографической). Бывает так, что стои­мость участка увеличивается чуть ли не на половину настоящей цены. Расчёт в данном случае сделан на то, что покупатель не станет сразу проводить замеры участка и проверять документы.

Скрытые коммуникации

Стоимость участка будет ниже, если под ним расположены скрытые под землёй коммуникации. Однако продавцу это невыгодно - на таком участке невозможно.

Покупателю в этом случае предъявляют фальшивые документы топографической и геологической съёмки объекта, из которых явствует, что подземный газо- или водопровод отсутствует (или проходит на значительном расстоянии от участка).

Сложность ситуации заключается не только в том, что покупатель не догадывается, что впоследствии земля будет непригодна для строительства. Если выяснится, что на участке находятся скрытые подземные коммуникации, его нового владельца оштрафуют и обяжут переносить коммуникации за свой счёт.

Хозяин неизвестен

Территории, право собственности на которые документально не закреплено (или определено лишь на основе так называемых правовых обычаев), пока ещё есть на карте нашей страны. По умолчанию такие наделы считаются принадлежащими органам местного самоуправления.

Для того чтобы заявить свои претензии на участок, необходимо располагать документом, доказывающим право на недвижимость. Для того чтобы афера состоялась, необходимо, чтобы в таком свидетельстве не указывался адрес участка, но была площадь надела. И конечно, нужен заинтересованный кадастровый инженер, который выполнит межевание и выдаст документ, в котором номер участка и площадь остаются прежними, но будут указаны другой адрес и точки привязки координат.

Доступ к базе

Обладающие доступом к базе данных кадастровые инженеры могут узнать, какие земельные участки на территории определённого садового товарищества являются неиспользованными, а значит, можно оформить на них подложные документы и продать.

Из тех же баз можно получить информацию о том, какие участки не приватизированы. Мошенники изменяют границы таких участков, при этом они присоединяют пустующие земли.

Второй вариант этой же схемы заключается в том, что нечистые на руку инженеры могут изменить границы участка таким образом, чтобы вынести его за границы садового товарищества. Это может быть актуально для тех товариществ, которые граничат с сельскими поселениями. Выгода мошенников в том, чтобы продать участок жителям посёлка, желающим увеличить площадь надела.

Другая стороны проблемы в том, что по всем документам законопослушные владельцы будут захватчиками земли. В этом случае восстановить положение дел возможно только в судебном порядке. Некоторые землевладельцы предпочтут избавиться от проблемной собственности, продав наделы по низкой цене.

Как защититься от мошенников

Далеко не всегда мы можем противостоять мошенникам, однако есть некоторые правила, которые помогут владельцам недвижимости обезопасить себя, а также стандартные алгоритмы поведения в тревожных ситуациях.

Во-первых, необходимо тщательно хранить все документы, относящиеся к объекту недвижимости. По новым правилам отдельные части Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учёта документов ведутся в электронной форме. Сами же реестровые дела пока хранятся и в электронной форме, и на бумажном носителе.

Обратите внимание: выдача свидетельств о государственной регистрации права собственности на бумаге не преду­смотрена, а сведения о регистрации прав будут подтверждаться выпиской из ЕГРН. Это означает, что дата получения выписки при подготовке любых операций должна быть максимально свежей.

Во-вторых, каждому землевладельцу целесообразно убедиться в соответствии границ его участка данным, указанным в документации. Необходимо понимать, что сохраняются только права на землю, которые были закреплены ранее выданными документами. Поэтому из-за изменения правил межевания участков необходимо оформление кадастровых документов в соответствии с новыми правилами.

В-третьих, при совершении сделки необходимо провести юристами специальную экспертизу документации. Особенно внимательно надо отнестись к тем случаям, когда сделка совершается в два этапа: сначала заключается договор о намерениях, а лишь потом производится основная часть сделки.

В-четвёртых, настаивайте на том, что вы сами выберете нотариуса для оформления сделки, не стоит соглашаться на кандидатуру продавца, особенно если заключение сделки именно этим нотариусом вам навязывают особенно настойчиво.

Кстати, покупатель может обратиться к нотариусу за консультацией до встречи с продавцом. Нотариус объяснит, каким образом будет оформляться сделка.

Специалисты говорят, что многие схемы мошенничества с землёй вполне могут быть раскрыты ещё до заключения предварительного договора, если покупатели будут заключать сделку по всем правилам, в присутствии и при участии опытного юриста.

В соответствии с новыми правилами кадастрового учёта, копию межевого плана, технического плана и иных документов, на основании которых внесены записи в Единый государственный реестр недвижимости, могут получить только сами правообладатели или их представители.

Сроки оформления документов

Переход на электронный способ оформления и взаимодействия предопределяет то, что межевые планы и акты обследования будут выполняться кадастровыми инженерами в электронной форме. По новым правилам документы в бумажном формате выдаются заявителю только тогда, когда это предусмотрено договором подряда.

Специалисты Росреестра будут информировать заявителя о всех действиях по электронной почте и СМС.

Обращаем ваше внимание, что с 1 января 2018 г. невозможно совершить сдел­ку с земельным участком, границы которого не установлены в соответствии с законодательством, поэтому всем владельцам земли необходимо озаботиться получением соответствующих документов.

Сроки прохождения документов в Росреестре составляют:

• семь рабочих дней - для государственной регистрации прав;
• пять рабочих дней - для кадастрового учёта;
• десять рабочих дней - для процедуры одновременной регистрации прав и кадастрового учёта;
• три рабочих дня - регистрация нотариально удостоверенной сделки, права собственности на основании свидетельства о праве на наследство.
• один рабочий день - при подаче документов в электронном виде.

Обратите внимание: если документы передаются через МФЦ, все сроки надо увеличить на два дня.

Раньше спорные вопросы, связанные с подлинностью подписей в акте согласования границ участка, наличие согласованных границ, корректность публикации данных о границах можно было проверить самостоятельно - теперь же для этого необходимо обращаться в суд.

Кадастровая карта

Публичная кадастровая карта, которую Росреестр ведёт с 2010 г., поможет узнать не только , но и его статус; категорию земель и вид разрешённого использования; присвоенный адрес; кадастровый квартал, район и округ участка; площадь надела и его кадастровую стоимость; дату постановки на учёт. Кроме того, на карте можно найти информацию о том, какой кадастровый инженер работал с участком.

Таким образом, публичная карта может помочь в подборе первоначальной информации о том объекте, который вы намереваетесь приобрести или арендовать.

о я с о т ф VO >s о

Особенности квалификации

мошенничеств, совершаемых при осуществлении сделок с земельными участками

Гонов М.А.

The article is written by post-graduate Gonov M.A. tells about modern methods of struggle against fraud in the deals with land trade. There are generalized the facts from law enforcement practice concerning all the registered crimes in the field of land trading and some recommendations to qualify them are given. The author gives his opinion on a discussion, representing in modern juridical literature, which is about an opportunity of admitting real estate as an object of misappropriation of allforms.

В условиях наблюдающегося в последнее время повышенного спроса на земельные участки и прогрессирующего роста цен на них уровень мошенничеств с такими участками существенно увеличился. Квалификация данных видов мошенничеств в правоприменительной практике вызывает немало трудностей, так как для их совершения преступники используют многоходовые и хорошо законспирированные комбинации. В связи с этим автор настоящей статьи произвел попытку разработать рекомендации по квалификации отдельных способов совершения отмеченных мошенничеств.

Совершение почти всех мошенничеств с земельными участками связано с подделкой документов и их дальнейшим использованием при заключении гражданско-правовых сделок. В этих случаях отдельной уголовно-правовой оценки требует только факт подделки документов, а их использование для облегчения совершения преступления является неотъемлемым признаком мошенничества и дополнительной квалификации по ч.3 ст. 327 УК РФ не требует. Однако, рассматриваемые виды мошенничеств достаточно часто совершаются с использованием так называемых подложных документов, которые выдаются соответствующими государственными органами и в установленном порядке, но содержащиеся в них сведения не соответствуют действительности.

Результаты изучения уголовных дел о мошенничествах с земельными участками свидетельствуют о том, что получение таких документов, как правило, становится возможным вследствие: ненадлежащего выполнения должностными лицами своих обязанностей и по их небрежности (в 27% случаев);

Получения должностными лицами незаконных вознаграждений (в 43% случаев);

Наличия корыстной и иной личной заинтересованности у должностных лиц в успешном совершении мошенничества (в 28% случаев);

Опасения должностными лицами осуществления угроз, высказываемых преступником или иными лицами (в 2% случаев).

Квалифицировать действия должностных лиц в первом случае необходимо по ст. 293 УК РФ как халатность, во втором - по ст. ст. 33 ч.5 и 159, 290, 292 УК РФ, т.е. как пособничество в совершении мошенничества, получение взятки и служебный подлог. Аналогичной квалификации требуют действия, описанные и в третьем случае, если из квалификации будет исключена ст. 290 УК РФ. В четвертом случае привлечение должностного лица к уголовной ответственности невозможно в силу наличия обстоятельств, исключающих преступность его деяния - психическое принуждение (ст. 40 УК РФ) и крайняя необходимость (ст. 39 УК РФ). Действия же субъектов таких преступлений подпадают под признаки не только мошенничества, но и подстрекательства к служебному подлогу.

Мошенничества с земельными участками зачастую выражаются в обмане о предмете гражданско-правовой сделки. Например, покупателю показывается благоустроенный участок, расположенный в привлекательном для него месте, а в договоре купли-продажи указывается иное местоположение земельного участка, стоимость которого значительно ниже. Таким образом покупатель не только приобретает земельный участок, кото-

Инспектор организационно-аналитического отделения учебного отдела АЭБ МВД России.

рыи не желал покупать, но еще и по сильно завышенной цене.

Без всякого сомнения, указанные действия следует квалифицировать как мошенничество. Вместе с тем, в подобных случаях нередко возникают трудности при определении размера причиненного ущерба. Как его исчислять: в виде разницы между реальной стоимости приобретенного земельного участка и выплаченной суммой или в полном размере всех произведенных потерпевшим выплат?

В описанном случае субъект преступления утрачивает право собственности на принадлежащий ему земельный участок в пользу потерпевшего. В связи с этим при определении размера похищенного имущества правоприменитель должен исходить из размера имущества, хищение которого охватывалось умыслом субъекта этого преступления. Все неудобства, связанные с возникшей для потерпевшего отсрочкой приобретения желаемого участка, могут получить свое материальное воплощение через оценку морального ущерба и наряду с ущербом в виде упущенной выгоды могут быть удовлетворены в рамках гражданского иска, заявленного на предварительном следствии или в судебном заседании.

Момент окончания мошенничества, как и любого другого хищения, во всех случаях напрямую связан с моментом завладения виновным имуществом и его реальной возможностью распорядиться им по своему усмотрению. Однако из этого правила некоторые авторы пытаются делать исключения, указывая, что в условиях исполнения гражданско-правовых обязательств момент окончания преступления связан не с указанными условиями, а с моментом истечения срока исполнения таких обязательств. Такая позиция аргументирована тем, что до наступления обусловленного в договоре срока лицо может изменить свою первоначальную позицию и исполнить обязательство1.

Автор считает, что описанная проблема имеет не столько уголовно-правовую, сколько уголовно-процессуальную природу. Приведенная позиция обусловлена трудностью доказывания в действиях виновного умысла на совершение мошенничества. Квалифицируя такие деяния необходимо исходить из того, как лицо распорядилось полученными средствами, имело ли оно реальную возможность в выполнении обязательств и предпринимало ли какие-либо действия для их вы-

полнения. Таким образом, мошенничество, направленное на хищение аванса или задатка за земельный участок, может быть признано оконченным и до момента истечения срока по этим обязательствам.

Кроме этого, для правильной квалификации деяния очень важно установить момент возникновения умысла на хищение полученных средств. Мошенничество имеет место только тогда, когда умысел на хищение возник до момента заключения соглашения об исполнении обязательств, а само заключение такого соглашения являлось лишь средством обмана. Если же умысел на хищение чужого имущества возник уже после заключения соглашения, то деяние виновного должно быть квалифицировано как присвоение или растрата (ст. 160 УК РФ). Такое правило вытекает из определения Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 12.02.1996г., в котором совершенно справедливо указано, что ответственность за мошенничество наступает только тогда, когда доказано, что имущество передано виновному под воздействием обмана2.

Неменьшую трудность в квалификации вызывают и деяния, связанные с полным или частичным захватом чужих земельных участков. Такие деяния оказываются за пределами действия норм уголовного законодательства. Например, норма о самоуправстве (ст. 330 УК РФ) в этих случаях не может применяться, так как виновные лица не имеют на эти земельные участки ни действительного, ни предполагаемого права. Таким образом, отсутствие в УК РФ нормы о неправомерном завладении чужим недвижимым имуществом без признаков мошенничества и вымогательства можно признать пробелом в уголовном праве. Такая норма содержалась в УК РСФСР (ст.148-2), однако принятый в 1996 году УК РФ такой нормы не предусмотрел. Вместе с тем, отмеченные деяния в современной действительности приобретают все большую остроту и опасность. А непринятие должных мер ставит под сомнение незыблемость принципа социальной справедливости.

Мошенничества с земельными участками иногда сочетаются с применением в отношении потерпевших насилия, в связи с чем в правоприменительной деятельности могут возникать некоторые сложности при квалификации таких деяний.

Мошенничество, направленное на отчуждение земельных участков, как и любых других объектов недвижимости,

о я с о т ф ю

о я с о т ф VO >s о

считается оконченным с момента юридического оформления перехода права собственности. Процесс оформления перехода права собственности на земельные участки довольно длителен. При этом на каждой стадии перехода права собственности от одного владельца к другому требуется непосредственное участие собственника отчуждаемого участка или его представителя. В этот период времени потерпевший может распознать обман мошенников и принять меры к прекращению действий, направленных на отчуждение принадлежащего ему земельного участка. Например, отозвать доверенность на право осуществления регистрационных действий с земельным участком, бездействовать при необходимости оформления документов с его стороны, обратиться в правоохранительные органы и т.д. Если же после обнаружения потерпевшим обмана субъект преступления не оставляет своих преступных намерений, то последующие действия по отчуждению земельного участка могут сопровождаться насилием и угрозой такого насилия. Таким образом, возникает дилемма: как квалифицировать рассматриваемое деяние - по статье за мошенничество или вымогательство? Автор убежден, что при наличии указанных условий (изменение способа совершения преступления), мошенничество перерастет в вымогательство, точно также как кража может перерасти в грабеж.

В ряде случаев для насильственного способа отчуждения земельных участков характерны признаки обмана. Таким образом, как вымогательство, а не как мошенничество следует квалифицировать действия субъекта, направленные на создание у потерпевшего иллюзии о мнимом долге, с последующим требованием, под угрозой применения насилия передачи прав на земельный участок или другое имущество в качестве погашения долга. При таких обстоятельствах собственник передает право на свое имущество под угрозой, а не в результате обмана.

Психическое насилие в виде угроз потерпевшему (иногда это заканчивается убийством) имеет место и после совершения оконченного мошенничества, когда формально право собственности на земельный участок перешло в пользу субъекта мошенничества. Такое насилие мотивируется желанием виновного сокрыть совершенное преступление и избежать расходов, связанных с возможным при-

знанием сделки по купле-продаже земельного участка недействительной. В этом случае необходимо учитывать, что хищение в форме мошенничества к моменту применения насилия уже окончено, и насильственные действия совершаются уже не с целью хищения. В этой связи действия виновных должны квалифицироваться по совокупности совершенных преступлений, а не как вымогательство, разбой или грабеж.

Вопрос о признании недвижимого имущества, а также права на него в качестве предмета хищений отличных от мошенничества или вымогательства в юридической литературе стоит довольно остро. В частности, предлагается отойти от традиционного понимания хищения как перемещения имущества в пространстве с постоянного или временного его местонахождения, в результате которого собственник или иной владелец лишается контроля над своим имуществом, перестает обладать им, а виновный становится фактическим владельцем этого имущества. В своей работе С. Скляров утверждает: «требование немедленного переоформления права собственности на какое-либо недвижимое имущество либо выдачи доверенности на совершение указанных действий под угрозой применения насилия в зависимости от его характера должно квалифицироваться как разбой или покушение на грабеж»3.

Автор не согласен с приведенной позицией и изложенную точку зрения считает спорной. Во-первых, одномоментное переоформление права собственности на недвижимость невозможно (как уже указывалось, этот процесс характеризуется своей долговременностью), а грабеж или разбой нельзя отнести к преступлениям длящегося характера. Во-вторых, при требовании выдачи доверенности на право совершения сделок с недвижимостью можно вести речь лишь о приобретении права на эту недвижимость, что не отражено в диспозициях норм уголовного закона, устанавливающих ответственность за разбой и грабеж.

Вместе с тем правовая оценка приведенного С. Скляровым примера преступного поведения как вымогательства вызывает ряд трудностей. Из примера видно, что требования преступника подкреплены угрозой немедленного применения насилия. Именно по этой причине квалификацию о вымогательстве нельзя признать правильной. Одной из отличитель-

ных особенностей отличия вымогательства от грабежа и разбоя является момент реализации в отношении потерпевшего насильственных действий, входящих в содержание угроз. В случае невыполнения потерпевшим требований преступника при грабеже и разбое насилие применяется незамедлительно, а при вымогательстве, как правило, перенесено на будущее. Насилие, применяемое непосредственно во время совершения вымогательства служит, лишь средством подкрепления высказываемых на будущее угроз.

В обозначенной проблеме квалификации видится два варианта ее решения:

1. Признать, что уголовный закон допускает включение недвижимого имущества в предмет любого хищения (в том числе кражи и грабежа) и отойти от традиционного толкования понятия хищения;

2. Признать наличие в УК РФ пробела, связанного с установлением ответственности за незаконное завладение чу-

жим недвижимым имуществом, без признаков хищения.

Как уже отмечалось выше, автор статьи отдает предпочтение второму варианту. С нашей точки зрения, первый вариант решения проблемы, скорее всего принесет правоприменительной практике еще большие сложности, в частности, связанные с установлением момента окончания хищений, имеющих материальный состав (кража, грабеж). Известно, что для признания указанных хищений оконченными виновный должен не только завладеть чужим имуществом, но и приобрести реальную возможность распоряжаться им по своему усмотрению. Распорядится же чужой недвижимостью, похищенной тайным или открытым способом (т.е. без оформления перехода права собственности) весьма проблематично. Продажа, дарение, обмен и другие операции с недвижимостью требуют обязательного выполнения регистрационных действий с обязательным участием законного собственника.

Литература и примечания

1. Комментарий к УК РСФСР. Ярославль. 1994. - С. 275.

2. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. №12. С. 7 - 8.

3. Скляров С. Уголовная ответственность за хищение чужого имущества. // Российская юстиция. 2001. №6. - С. 52 - 53.

Объективная сторона умышленного

причинения легкого вреда здоровью

Заверткин А.В.

The article considers the objective side of light voluntary trespass for health.

Умышленное причинение легкого вреда здоровью заключается в причинении такого вреда, который вызвал кратковременное расстройство здоровья или незначительную стойкую утрату общей трудоспособности потерпевшего. Именно эти объективные признаки в первую очередь характеризуют данный вид общественно опасного поведения человека, становятся предметом изучения и оценки со стороны следственных и судебных органов.

Следует заметить, что трактовка последствий умышленного причинения легкого вреда здоровью по УК РФ 1996 г. (ст. 115) заметно отличается от его описания в аналогичной норме УК РСФСР 1960 г. (ст. 112 УК). Во-первых, в ст. 115 УК РФ не установлена уголовная ответс-

твенность за легкий вред, не повлекший за собой кратковременного расстройства здоровья, которая ранее была предусмотрена ч. 2 ст. 112 УК РСФСР. Во-вторых, законодатель вывел за рамки понятия легкого вреда здоровью «побои» и «иные насильственные действия». Ответственность за них предусмотрена в действующем уголовном законодательстве отдельной нормой (ст. 116 УК РФ).

Умышленное причинение легкого вреда здоровью в самом общем виде можно определить, как такое нарушение анатомической целостности органов и тканей человека либо заболевание или патологическое состояние, которое не повлекло за собой последствий, описанных в ст.ст. 111 и 112 УК РФ. Следовательно, легкий вред

Соискатель МГИМО (У) МИД России.

За последнее время земля подорожала в несколько раз, и цены продолжают расти, потому вблизи крупных мегаполисов почти не осталось «чистых» (оформленных легально изначально) объектов данной недвижимости.

Многие обманутые покупатели так и не находят в себе сил вернуть затраченные впустую денежные средства, да и мошенники не дремлют, поскольку их схемы в основном работают за счет пробелов в законе. На какие методы обмана с землей стоит обратить внимание, и как простым обывателям избежать мошенничества с земельными участками при оформлении сделки купли-продажи данной недвижимости?

Способы мошенничества с земельными участками

1. Гражданину, который желает приобрести земельный участок, показывают место с живописным пейзажем, с подведенным газом и водопроводом. Покупателя участок устраивает и он без проблем соглашается приобрести землю.

   После оформления договора купли-продажи оказывается, что купленный участок находится вовсе не на том месте, которое первоначально было показано, а в нескольких километрах от него. Подобный вид обмана напоминает метод продажи квартиры по ложному адресу.

2. Документация на продаваемый участок оформлена не по правилам. К примеру, на важных бумагах стоят подписи людей, которые не вправе это делать.
3. Место продаваемого участка неправильно определено.
4. Размеры земельного участка, которые указаны в акте, не совпадают с реальными размерами.
5. Бумаги на землю могут быть незаконными или сфальсифицированными. К примеру, аферисты могут использовать поддельный акт на право владения землей.

   Сейчас существует несколько типов таких актов, имеющих одинаковую законную силу. Покупатель, не знающий, как должен выглядеть настоящий акт, может просто впасть в заблуждение.

6. Вместо подлинника госакта применяется его дубликат. Распространены случаи покупки одних и тех же земельных участков дважды.
7. После покупки земли может получится, что на нее имеет право еще 3-е лицо, которое не обнаружили при подготовке и проверке документации.

Важно! Если договор уже удостоверен и зарегистрирован у нотариуса, а денежные средства за земельный участок выплачены, то что-нибудь изменить уже становится просто поздно.

На это и рассчитывают аферисты. Во избежание подобной ситуации, перед тем, как заключать сделку, следует внимательно проверить правоустанавливающие бумаги, а также сверить адрес, который указан в документах, с адресом приобретаемого участка на месте.

• Не стоит вестись на низкую цену земли.
• Интересующий вас участок необходимо внимательно рассмотреть на местности, поговорить с соседями, выяснить его расположение, границы и площадь в органе местной власти.
• Лучше организовать поддержку сделки в юридической компании - опытные специалисты проведут экспертизу документации, окажут правовую помощь, правильно составят предварительный договор о намерении приобрести участок в будущем.
• Выбор нотариальной конторы для оформления сделки по продаже недвижимости зависит от предпочтений покупателя.

Важно! Не стоит соглашаться на дешевое и быстрое оформление сделки у нотариуса, которого вам навязал продавец либо его представитель.

Покупателю лучше посетить нотариуса до того, как произойдет встреча с продавцом и получить профессиональную консультацию по оформлению соглашения и действий сторон после проводимой сделки.

Процедура купли-продажи земли достаточно сложна даже для опытных юристов. Здесь важно узнать мнение незаинтересованного профессионала. Обыватель же видит объект по привлекательной цене и нередко теряет рассудок при изучении документации и ее подписании.

Многие несложные, но опасные схемы мошенничества с землей можно было бы раскрыть еще до заключения предварительного договора, если бы люди не привыкли надеяться на «авось», а применяли подписание любых бумаг в присутствии адвоката.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Фото с сайта www.vestum.ru

Мошенник подделал документы на участки и продал их покупателям, которые ничего не знали о такой хитрой схеме. Спустя годы факт преступления вскрылся, и законный собственник земли стал возвращать свои территории обратно в судебном порядке. К этому времени некоторые участки успели продать по несколько раз. Кто в таком случае должен возмещать убытки конечным владельцам земли? В этом вопросе разбирался Верховный суд .

Земельное мошенничество

В 2008 году Александр Савкин подделал документы о праве собственности на 30 земельных участков в Сергиево-Посадском районе. За пару лет злоумышленник успел продать все земли, но в 2012 году факт мошенничества вскрылся. Преступника признали виновным в махинациях с землей и приговорили к трем годам лишения свободы условно (дело № 1-251/2014), а законный владелец территорий - районная администрация, стала возвращать себе участки в судебном порядке.

В числе пострадавших оказался Алексей Пахалков, старший юрист АО "СО ЕЭС" . В 2010 году он купил за 850 000 руб. один из 30 участков у Надежды Гладышевой, который та в свое время и приобрела у Савкина. Покупательница не знала о том, что стала жертвой мошенника и перепродавала землю Пахалкову, уверенная в своих законных правах на нее.

Осенью 2015 года администрация Сергиева-Посада обратилась в суд с требованием к Пахалкову вернуть участок местным властям. Решения по существу в этом процессе так и не случилось: истец и ответчик заключили мировое соглашение (дело № 2-4356/2015 ~ М-3665/2015). Документ предусматривал, что Пахалков уплачивает администрации рыночную стоимость земли - 124 381 руб.

Как вернуть деньги за землю

После таких дополнительных расходов теперь уже законный собственник участка захотел вернуть себе лишние деньги, которые заплатил Гладышевой. Пахалков решил в судебном порядке взыскать с продавщицы неосновательное обогащение в размере 725 619 руб. - это разница между рыночной стоимостью земли и той ценой, по которой он изначально покупал участок.

Ошибки апелляции

Юрист не согласился с решением апелляции и оспорил его в Верховном суде . На судебном заседании в ВС присутствовал только истец. Пахалков сразу пояснил, что Гладышеву привлекали в качестве третьего лица к делу, в котором заключили мировое соглашение. Кроме того, юрист уверял, что в спорном случае имела место лишь видимость передачи участка: "Реально я его в собственность так и не получил". Он говорил о сложности правовой квалификации своего требования и оставил этот вопрос на усмотрение суда.

Тем не менее, как юрист, какой вариант вы считаете лучше? - поинтересовался председательствующий судья, Сергей Асташов .

Более стройной мне кажется версия о применении последствий эвикции (прим. ред. - истребование у покупателя приобретённого имущества по основаниям, возникшим до продажи ) в спорном случае. Стоит отметить, что, заключив мировое соглашение, я уменьшил убытки для ответчика, - ответил истец.

Пахалков добавил, что ответчик вел себя пассивно на протяжении всего спора, начиная еще с дела о виндикации участка. Выслушав все доводы, "тройка" судей удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила итоговое решение: акт апелляции отменить, а дело направить на новое рассмотрение обратно в Московский областной суд.

Эксперты "Право.ru": "Ответчику надо требовать деньги с мошенника"

Конечный покупатель в обсуждаемом случае обычно не признается потерпевшим по уголовному деле о мошенничестве, поясняет управляющий партнер АБ " " Сергей Егоров : "Вред пострадавшему причиняется не самим преступлением, а опосредованно - заключением ничтожной сделки с другим добросовестным покупателем". Так что свои требования конечный покупатель вправе предъявить только тому лицу, у которого непосредственно приобрел участок, отмечает юрист. Вместе с тем, у Гладышевой осталась возможность взыскать уплаченные ею деньги с мошенника, который и продал в свое время участок, добавляет Екатерина Калинина, LL.M., старший юрист практики "Инвестиции в недвижимость" . Однако, с учетом того, что злоумышленника посадили, процесс возврата денег может растянуться на длительное время, предупреждает юрист.

Какие обстоятельства говорят о сомнительности сделки:

Щедрая скидка со стороны продавца

Поспешность заключения договора;

- "свежесть" правоустанавливающих документов на объект;

Несколько последовательных продаж имущества за последнее время;

Нестыковки в документах;

Продажа по доверенности.

Если такие признаки наблюдаются в совокупности, а право собственности возникло у продавца менее трех лет назад (общий срок исковой давности), то от сделки лучше отказаться.