លក់ចំណែកនៃអាផាតមិន៖ ពិបាក ប៉ុន្តែអាចទៅរួច។ លក់ចំណែកនៃអាផាតមិន៖ ពិបាក ប៉ុន្តែអាចធ្វើទៅបាន លក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងផ្ទះល្វែងឯកជន

កម្មសិទ្ធិរួមទូទៅនៃអាផាតមិន គឺជាទម្រង់ទូទៅនៃភាពជាម្ចាស់នៃអចលនទ្រព្យឯកជន។ មនុស្សជាច្រើនអាចជាសហកម្មសិទ្ធិករក្នុងពេលតែមួយ ឧទាហរណ៍ ម្តាយ ឪពុក និងអនីតិជន។ ផ្ទះល្វែងនេះត្រូវបានធ្វើឯកជនភាវូបនីយកម្មទៅជាផ្នែកជាច្រើន ដែលផ្នែកនីមួយៗចូលទៅក្នុងដៃអ្នកជួល (សហកម្មសិទ្ធិករ)។ ពួកគេមានសិទ្ធិបោះចោលតែចំណែករបស់ពួកគេ ដោយមិនទាមទារសិទ្ធិពីអ្នកជួលផ្សេងទៀត។

ជួនកាលវាកើតឡើងថាមនុស្សម្នាក់មានបំណងលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងអចលនទ្រព្យឯកជន។ ឧទាហរណ៍បន្ទាប់ពីការលែងលះឬទទួលបានមរតកក្នុងទម្រង់នៃផ្នែកដែលមិនចាំបាច់នៃលំនៅដ្ឋាន។ ជម្រើសជាមួយនឹងការលក់ធម្មតានៃផ្ទះល្វែងទាំងមូលនឹងមិនដំណើរការទេ។ សហកម្មសិទ្ធិករមានសិទ្ធិបោះចោលតែចំណែករបស់គាត់ប៉ុណ្ណោះ។ ដើម្បីកុំឱ្យបំពានច្បាប់អ្នកត្រូវតែអនុវត្តតាមច្បាប់នៃការលក់។ ដើម្បីយល់កាន់តែច្បាស់ សូមយើងពិចារណាបញ្ហាជាដំណាក់កាលជាមួយនឹងឧទាហរណ៍ជីវិត។

តើអាចលក់បន្ទប់មួយផ្នែក ចែករំលែកក្នុងអាផាតមិនឯកជនបានទេ?

ម្ចាស់អាផាតមិនត្រូវបានចាត់ទុកថាជាសមាជិកនៃកម្មសិទ្ធិរួម។ គំនិតនៃ "ចែករំលែក" មិនមានការរចនាជាក់លាក់ទេ - វាមិនមែនជាបន្ទប់បន្ទប់ទឹកឬផ្ទះបាយទេ។ នេះ​ជា​អ្វី​ដែល​ហៅ​ថា​ជា​ផ្នែក​មួយ​ក្នុង​កម្មសិទ្ធិ​រួម។ អ្នករស់នៅអាចកំណត់ច្បាប់សម្រាប់ការប្រើប្រាស់អាផាតមិនតាមការសំរេចចិត្តរបស់ពួកគេ។

អាចលក់បន្ទប់ ឬផ្នែកនៃអចលនទ្រព្យឯកជនបាន លុះត្រាតែជូនដំណឹងដល់ម្ចាស់ផ្សេងទៀតប៉ុណ្ណោះ។ លើសពីនេះទៅទៀតយោងទៅតាមកថាខ័ណ្ឌទី 2 នៃសិល្បៈ។ 250 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី អ្នកជួលដែលនៅសល់មានសិទ្ធិជាមុនក្នុងការទិញភាគហ៊ុន។ ប្រសិនបើការផ្តល់ជូនបែបនេះមិនត្រូវបានអនុវត្តតាម ហើយផ្នែកនៃអាផាតមិនទៅឱ្យភាគីទីបី ប្រតិបត្តិការនេះអាចត្រូវបានជំទាស់។

ការរឹតបន្តឹងនៅពេលលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងអាផាតមិន៖

• ការចោលលំនៅដ្ឋានគឺអាចធ្វើទៅបានលុះត្រាតែមានការយល់ព្រមពីម្ចាស់ទាំងអស់;
• សហកម្មសិទ្ធិករមានសិទ្ធិបដិសេធការទិញ។
• ការទប់ស្កាត់ការលក់បង្ខំឱ្យអ្នកលក់ទៅតុលាការ។

ដូច្នេះនៅពេលលក់ផ្នែកមួយនៅក្នុងផ្ទះល្វែងឯកជន អ្នកលក់ជូនដំណឹងដល់អ្នកជួលផ្សេងទៀតអំពីរឿងនេះ។ ប្រសិនបើពួកគេយល់ព្រមនឹងការទិញនោះ ផ្ទះមួយផ្នែកអាចត្រូវបានលក់ទៅឱ្យពួកគេ។ ក្នុងករណីមានការបដិសេធ អ្នកលក់មានសិទ្ធិលក់ចំណែករបស់គាត់ទៅឱ្យភាគីទីបី។

គ្រោងការណ៍ច្បាប់, វិធីសាស្រ្ត

ច្បាប់រដ្ឋប្បវេណីកំណត់គ្រោងការណ៍សម្រាប់ការផ្ទេរអចលនទ្រព្យឬផ្នែករបស់វា។ នីតិវិធីណាមួយតម្រូវឱ្យមានការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាលក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ (មាត្រា 550 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។ ពិចារណាវិធីសំខាន់ៗចំនួនបីដើម្បីលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងផ្ទះល្វែងឯកជន។

លក់ដោយអំណោយ

ការបរិច្ចាគសម្រាប់ផ្នែកមួយនៃអាផាតមិនគឺជាប្រតិបត្តិការឥតគិតថ្លៃសម្រាប់ការផ្ទេរសិទ្ធិមិនមែនអចលនទ្រព្យទៅមនុស្សដែលមានអំណោយ។ ប៉ុន្តែនៅក្នុងករណីនៃការលក់ដោយការបរិច្ចាគយើងកំពុងនិយាយអំពីយន្តការមិនធម្មតាមួយ។ ចំណុចសំខាន់គឺនេះ៖ អ្នកលក់ផ្តល់ចំណែកនៃចំណែកដល់មនុស្សដែលមានអំណោយ ហើយលក់ដែលនៅសល់ឱ្យគាត់តាមតម្លៃទីផ្សារ. អ្នកដែលមានអំណោយទាន (អ្នកទិញ) ទទួលបានសិទ្ធិជាមុនក្នុងការទិញផ្នែកនេះ។

ឧទាហរណ៍៖

សាច់ញាតិឆ្ងាយម្នាក់បានសម្រេចចិត្តលក់ភាគហ៊ុនរបស់ Romanova នៅក្នុងផ្ទះល្វែងឯកជនមួយ។ ស្ត្រី​នោះ​ចង់​រៃអង្គាស​ប្រាក់​សម្រាប់​បញ្ចាំ​ផ្ទះ​ថ្មី។ ប៉ុន្តែ​ដោយ​សារ​តែ​បញ្ហា​ហិរញ្ញវត្ថុ Romanova មិន​អាច​លោះ​ចំណែក​ទាំង​មូល​តាម​តម្លៃ​ទីផ្សារ​បាន​ទេ។ ចំណង​គ្រួសារ​បាន​យក​មក៖ សាច់ញាតិ​ឆ្ងាយ​ម្នាក់​បាន​សរសេរ​ការ​បរិច្ចាគ​មួយ​ក្នុង​នាម Romanova ដោយ​ផ្ទេរ​ចំណែក​មួយ​ចំណែក​របស់​នាង។ នៅសល់នៃ Romanova បានទិញក្នុងតម្លៃពិតប្រាកដ។ វាមិនចាំបាច់ក្នុងការជូនដំណឹងដល់អ្នកជួលផ្សេងទៀតអំពីការលក់នោះទេ ចាប់តាំងពីអ្នកដែលមានអំណោយទាននៅក្នុងបុគ្គល Romanova បានទទួលសិទ្ធិអាទិភាពក្នុងការលោះ។

លក់តាមរយៈការសន្យា

គម្រោងច្បាប់ចម្រូងចម្រាសប៉ុន្តែឥតខ្ចោះជាមួយ លក់ផ្នែកមួយនៃផ្ទះល្វែងទៅធនាគារ. អ្នកលក់ទាញប្រាក់កម្ចី ហើយសន្យាភាគហ៊ុនរបស់គាត់ជាវត្ថុបញ្ចាំ ដើម្បីធានាការទូទាត់នៃចំនួនទឹកប្រាក់នោះ។ លើសពីនេះ អ្នកខ្ចីប្រើប្រាក់កម្ចីសម្រាប់តម្រូវការផ្ទាល់ខ្លួនរបស់គាត់ ហើយមិនសងវិញទាន់ពេល។ ការសន្យាទៅធនាគារហើយ "អ្នកលក់" នៅតែជាមួយលុយ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការលក់តាមរយៈការសន្យាមានចំនួននៃការ nuances (ប្រការ 1 មាត្រា 54.1 នៃច្បាប់សហព័ន្ធ "នៅលើកម្ចីទិញផ្ទះ"):

1. វត្ថុបញ្ចាំត្រូវលើសពីចំនួនដែលបានយកយ៉ាងហោចណាស់ 5% ។
2. អ្នកខ្ចីមិនសងប្រាក់កម្ចីលើសពី 3 ខែ។

បើមិនដូច្នោះទេការសន្យានឹងមិនទៅធនាគារទេហើយកូនបំណុលនឹងត្រូវសងប្រាក់កម្ចីតាមវិធីផ្សេងទៀត។ វាអាចទៅរួចដែលថាសំណុំរឿងនឹងទៅតុលាការ ហើយរឿងនេះកាន់តែធ្ងន់ធ្ងររួចទៅហើយ។

ឧទាហរណ៍៖

អាផាតមិនឯកជនមួយបន្ទប់ត្រូវបានបែងចែកទៅជាភាគហ៊ុនរវាងម្ចាស់ពីរនាក់។ ម្នាក់ក្នុងចំនោមពួកគេចង់លក់ចំណែករបស់គាត់ ប៉ុន្តែអ្នកទិញមានការភ័យខ្លាចដោយរូបភាពនៃផ្ទះល្វែង។ គ្មាននរណាម្នាក់ចង់ទិញភាគហ៊ុនទេ ហើយបន្ទាប់មកចែករំលែកកន្លែងរស់នៅជាមួយមនុស្សចម្លែក។ អ្នកលក់បានសម្រេចចិត្តធ្វើសកម្មភាពតាមរយៈធនាគារ៖ គាត់បានយកប្រាក់កម្ចីចំនួន 450 ពាន់រូប្លិ៍ (តម្លៃទីផ្សារនៃផ្នែករបស់គាត់នៅក្នុងលំនៅដ្ឋានត្រូវបានគេប៉ាន់ស្មានថាប្រហែល 600 ពាន់រូប្លិ៍) ។ ដោយ​បាន​ចំណាយ​លុយ​ទិញ​រថយន្ត បុរស​នោះ​មាន​ចេតនា​មិន​ពន្លត់​បំណុល។ បន្ទាប់ពីការពន្យាពេលរយៈពេល 3 ខែ ចំណែកការបញ្ចាំនៃអាផាតមិនបានក្លាយជាកម្មសិទ្ធរបស់ធនាគារ។ ដោយវិធីនេះ អ្នកលក់បានគ្រប់គ្រងលក់ចំណែករបស់គាត់ ហើយយកលុយទៅវា។

ការលក់សាមញ្ញ

នីតិវិធីស្តង់ដារគឺការលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងផ្ទះល្វែងឯកជន។ អ្នកទិញអាចជាម្ចាស់ផ្ទះផ្សេងទៀត ឬភាគីទីបី។ កិច្ចព្រមព្រៀងគឺនៅក្នុងទម្រង់ កិច្ចសន្យាលក់(មាត្រា 549 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។

អ្នកលក់ទទួលបន្ទុកផ្ទេរចំណែករបស់គាត់ទៅអ្នកទិញ។ អ្នកទិញបង់ឱ្យអ្នកលក់នូវចំនួនស្មើនឹងតម្លៃទីផ្សារនៃសិទ្ធិមួយផ្នែកចំពោះអចលនទ្រព្យ។

សំណួរ៖

សួស្តី! ខ្ញុំ​ចង់​លក់​ចំណែក​ក្នុង​អាផាតមិន​ឯកជន​ពីរ​បន្ទប់។ ខ្ញុំដឹងថាខ្ញុំត្រូវជូនដំណឹងដល់អ្នកជិតខាងរបស់ខ្ញុំជាមុនសិន។ ប៉ុន្តែ​គាត់​មិន​បាន​បង្ហាញ​ខ្លួន​នៅ​កន្លែង​ស្នាក់​នៅ​អស់​រយៈពេល​៣​ខែ។ ខ្ញុំមិនដឹងថាត្រូវរកមើលវានៅឯណាទេ។ គាត់ទំនងជាមិនទិញចំណែករបស់ខ្ញុំទេ។ តើខ្ញុំអាចលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងអាផាតមិនទៅអ្នកទិញផ្សេងទៀតដោយរបៀបណា?

ការឆ្លើយតបរបស់មេធាវី៖

អរុណសួស្តី។

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃសិល្បៈ។ 250 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី មិត្តរួមផ្ទះរបស់អ្នកមានសិទ្ធិជាមុនក្នុងការទិញភាគហ៊ុន។ ប្រសិនបើអ្នកមិនជូនដំណឹងគាត់អំពីការលក់ទេ គាត់អាចប្រឈមមុខនឹងប្រតិបត្តិការនៅក្នុងតុលាការ។ វាគួរតែរង់ចាំគាត់បង្ហាញខ្លួននៅក្នុងផ្ទះល្វែង។ ប៉ុន្តែអ្នកអាចធ្វើការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយផ្ញើទៅកាន់អាសយដ្ឋានរបស់អ្នកជិតខាង (តាមសំបុត្រដែលបានចុះឈ្មោះ)។ ការលក់លំនៅដ្ឋានទៅឱ្យភាគីទីបីដោយមិនជូនដំណឹងដល់សហកម្មសិទ្ធិករត្រូវបានចាត់ទុកថាជាការរំលោភលើបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន។

តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីលក់ផ្ទះល្វែងឯកជនដោយភាគហ៊ុនដោយមានការយល់ព្រម?

ការលក់ផ្នែកមួយនៃអាផាតមិនគឺជាការផ្ទេរសិទ្ធិទៅម្ចាស់ថ្មី។ ភាគច្រើនទំនងជាអ្នកក្រោយនឹងរស់នៅក្នុងតំបន់លំនៅដ្ឋាន។ ដូច្នេះ ប្រតិបត្តិការបែបនេះពាក់ព័ន្ធនឹងការជូនដំណឹងដល់អ្នកជួលផ្សេងទៀតអំពីចេតនារបស់ពួកគេ។ ពួកគេអាចលោះចំណែកដោយខ្លួនឯងតាមតម្លៃទីផ្សាររបស់វា។ បើមិនដូច្នោះទេផ្ទះល្វែងត្រូវបានលក់ទៅឱ្យភាគីទីបី។

លំដាប់, ដំណាក់កាល

វាកើតឡើងដែលសហកម្មសិទ្ធិករនៃអាផាតមិនមានបំណងចង់ទទួលបានចំណែកដែលត្រូវលក់។ នេះគឺជាជម្រើសអំណោយផលព្រោះអ្នកមិនចាំបាច់ស្វែងរកអ្នកទិញនៅចំហៀងទេ។ ហើយការរស់នៅជាមួយអ្នកជួលដែលធ្លាប់ស្គាល់គឺកាន់តែមានផាសុកភាព។

ក្បួនដោះស្រាយសកម្មភាព៖

1. យកការដកស្រង់ចេញពី USRN (សូមមើល "") ។
2. កំណត់តម្លៃទីផ្សារនៃផ្នែក។
3. ចេញការផ្តល់ជូនជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដើម្បីទិញអ្នកជួលដែលនៅសល់។
4. រង់ចាំការយល់ព្រមជាលាយលក្ខណ៍អក្សររបស់ពួកគេ។
5. គូរកិច្ចសន្យាលក់ ទស្សនាសារការី។
6. ចុះហត្ថលេខាលើវិញ្ញាបនបត្រទទួលយក។
7. ចុះឈ្មោះការផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុង Rosreestr ។

វាមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការកំណត់ទំហំនៃការចែករំលែកឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។ ជាធម្មតា ការងារទាំងអស់ត្រូវបានអនុវត្តដោយក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃឯកជន។ ប៉ុន្តែអ្នកអាចដាក់ពាក្យទៅ Rosreestr ឬ BTI នៅកន្លែងចុះឈ្មោះអចលនទ្រព្យ។

ដំណើរការ, ដំណើរការ

ការលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងអាផាតមិនគឺខុសពីនីតិវិធីលក់ និងទិញធម្មតា។ អ្នកចូលរួមក្នុងប្រតិបត្តិការមិនត្រឹមតែជាអ្នកលក់ និងអ្នកទិញប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងជាសហកម្មសិទ្ធិករនៃបរិវេណផងដែរ។

នីតិវិធីសម្រាប់លក់ភាគហ៊ុនក្នុងអចលនទ្រព្យដោយមានការយល់ព្រម៖

ជំហានទី 1: ជូនដំណឹងដល់អ្នកស្រុកផ្សេងទៀត។

មានបំណងលក់ផ្នែកមួយនៃអាផាតមិន ម្ចាស់ត្រូវមានកាតព្វកិច្ចជូនដំណឹងដល់សហកម្មសិទ្ធិករអំពីការសម្រេចចិត្តរបស់គាត់។ ការជូនដំណឹងដោយផ្ទាល់មាត់គឺងាយស្រួលក្នុងការប្រកួតប្រជែង ដូច្នេះមានតែកំណែដែលបានសរសេរប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវអនុវត្ត។ ការជូនដំណឹងរួមមានតម្លៃភាគហ៊ុន និងលក្ខខណ្ឌនៃប្រតិបត្តិការ។ ម្ចាស់កំពុងរៀបចំការឆ្លើយតប។

ជំហាន #2 ។ ការទទួលបានការយល់ព្រម

ឧបមាថាអ្នកជួលម្នាក់យល់ព្រមទិញចំណែករបស់ម្ចាស់។ ការយល់ព្រមត្រូវបានបង្ហាញជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ។ បន្ទាប់មកភាគីទាំងពីរបន្តធ្វើកិច្ចសន្យាលក់។ ប្រសិនបើមានអ្នកដាក់ពាក្យច្រើននាក់នោះ អ្នកលក់ចូលចិត្តតម្លៃល្អបំផុត។

ជំហាន #3 ។ ការសន្និដ្ឋាននៃកិច្ចសន្យាលក់

ធ្វើនៅក្នុងវត្តមានរបស់សារការី។ កិច្ចសន្យាមានសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់ភាគី តម្លៃនៃវត្ថុ លក្ខខណ្ឌនៃការថែទាំ ព័ត៌មានអំពីម្ចាស់ផ្សេងទៀត ។ល។

លេខជំហាន 4 ។ ការចុះហត្ថលេខាលើវិញ្ញាបនបត្រទទួលយក

វាត្រូវបានចងក្រងនៅដំណាក់កាលនៃការដោះស្រាយម្ចាស់ថ្មី។ ដូចដែលយើងបានរកឃើញរួចហើយ ការចែករំលែកគឺជាសិទ្ធិនៅក្នុងទ្រព្យសម្បត្តិរួម។ ទ្រព្យសម្បត្តិដែលស្មើនឹងផ្នែកមួយអាចជាបន្ទប់ដាច់ដោយឡែកដែលមានរូបភាព។ ព័ត៌មានសុរិយោដីត្រូវបានកត់ត្រានៅក្នុងវិញ្ញាបនបត្រចុះឈ្មោះ។

ជំហានទី 5 ។ ការចុះឈ្មោះនៅ Rosreestr

ដំណាក់កាលចុងក្រោយនឹងជាការចុះឈ្មោះសិទ្ធិក្នុងការចុះឈ្មោះរដ្ឋបង្រួបបង្រួម។ អ្នកទិញនឹងទទួលបានចំណែកនៅក្នុងទ្រព្យសម្បត្តិរបស់គាត់ ហើយអ្នកលក់នឹងបាត់បង់កម្មសិទ្ធិ។

ឧទាហរណ៍៖

បន្ទាប់ពីទទួលបានមរតក Gorodov E.V. ទទួលបានចំណែកនៅក្នុងផ្ទះល្វែង 2 បន្ទប់ដែលមានមនុស្ស 3 នាក់រស់នៅរួចហើយ។ អ្នកស្នងមរតកមានកន្លែងរស់នៅដាច់ដោយឡែក ហើយសម្រេចចិត្តលក់ផ្នែកដែលទទួលបាននៃលំនៅដ្ឋាន។ ដោយបានស្គាល់ម្ចាស់ផ្សេងទៀត Gorodov បានផ្តល់ឱ្យពួកគេដើម្បីទិញភាគហ៊ុនរបស់គាត់ក្នុងតម្លៃទីផ្សារ។ សហម្ចាស់ម្នាក់បានបដិសេធ ហើយអ្នកទីពីរបានត្រៀមខ្លួនរួចជាស្រេចដើម្បីលោះ។ Gorodov និងអ្នកទិញបានទៅជួបសារការីមួយបានចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់និងចុះហត្ថលេខាលើទង្វើនៃការទទួលយកនិងផ្ទេរវត្ថុ។ ដូច្នេះ សហកម្មសិទ្ធិករបានកាន់កាប់ ⅔ នៃផ្នែកនៅក្នុងលំនៅដ្ឋានឯកជនរួចហើយ។

តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីលក់ភាគហ៊ុនឯកជននៅក្នុងផ្ទះល្វែងដោយគ្មានការយល់ព្រម?

ការរំលោភលើសិទ្ធិនៃការលើកលែងជាមុនអាចត្រូវបានជំទាស់នៅក្នុងតុលាការ។ ច្បាប់ហាមឃាត់ការលក់ផ្នែកឯកជននៃអាផាតមិនដោយមិនជូនដំណឹងដល់សហកម្មសិទ្ធិករនៃកន្លែងរស់នៅ។ - អានអំពីវានៅក្នុងសម្ភារៈរបស់យើង។

មេ ហានិភ័យ:

1. ការមិនយល់ស្របជាមួយការលក់របស់ម្ចាស់ផ្សេងទៀត។
2. ផ្ទេរដោយសហកម្មសិទ្ធិករនៃសិទ្ធិនិងកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកទិញទៅជាឈ្មោះផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេ។

ហានិភ័យទីពីរត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងស្ថានភាពដែលអ្នកលក់មិនចង់លក់ចំណែករបស់គាត់ទៅម្ចាស់ផ្សេងទៀត ប៉ុន្តែលក់ផ្នែកមួយនៃអាផាតមិនដោយផ្ទាល់ទៅភាគីទីបី។ នេះមិនមែនជាវិធីដើម្បីធ្វើវាទេ។ លើសពីនេះទៅទៀត មានជម្រើសស្របច្បាប់ទាំងស្រុងសម្រាប់ការលក់ផ្នែកមួយនៃអចលនទ្រព្យដោយគ្មានការយល់ព្រមពីអ្នកជួល។

លំដាប់, ដំណាក់កាល

ការលំបាកចម្បងនៃនីតិវិធីបែបនេះគឺការខ្វះការយល់ព្រមពីសហកម្មសិទ្ធិករនៃលំនៅដ្ឋាន។

1. ផ្ទាល់មាត់អញ្ជើញសហម្ចាស់ផ្សេងទៀតឱ្យទិញផ្នែកមួយនៃផ្ទះល្វែង។
2. ផ្ញើការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ/សំបុត្រដែលបានចុះឈ្មោះ។
3. រង់ចាំការបដិសេធ បញ្ជាក់វាជាមួយសារការី។
4. ឡើង​ទៅ​តុលាការ។
5. ទទួល​បាន​ដីកា​នៃ​ការ​អនុវត្ត។
6. ជ្រើសរើសផ្នែកមួយ និងកំណត់តម្លៃរបស់វា។
7. ស្វែងរកអ្នកទិញ ហើយបញ្ចប់កិច្ចសន្យាលក់។
8. គូរឡើងនូវទង្វើនៃការទទួលយក និងការផ្ទេរភាគហ៊ុន។
9. បំពេញការចុះឈ្មោះសិទ្ធិនៅក្នុង Rosreestr ។

អ្វីដែលសំខាន់បំផុតគឺត្រូវជូនដំណឹងដល់ម្ចាស់ផ្សេងទៀតក្នុងលក្ខណៈទាន់ពេលវេលានិងទទួលបានការឆ្លើយតបពីពួកគេ។

ដំណើរការ, ដំណើរការ

មនុស្សជាច្រើនសួរថាតើត្រូវរង់ចាំការឆ្លើយតបពីអ្នកជួលផ្សេងទៀតនៃអាផាតមិន? ច្បាប់​កំណត់​រយៈពេល​មួយ​ខែ។ ប្រសិនបើសហកម្មសិទ្ធិករមិនឆ្លើយតប ឬប្រឆាំងនឹងការលក់ភាគហ៊ុននោះ ម្ចាស់ធ្វើសកម្មភាពតាមឆន្ទានុសិទ្ធិរបស់ខ្លួន។ ឧទាហរណ៍អ្នកអាចទៅតុលាការ។

នីតិវិធីនៃភស្តុតាងនៅក្នុងតុលាការនឹងមានដំណាក់កាលជាច្រើន។ ដំបូងអ្នកត្រូវបញ្ជាក់ថាអ្នកជួលផ្សេងទៀតទាំងអស់បានទទួលការជូនដំណឹង។ ការបដិសេធត្រូវបានបញ្ជាក់ដោយសារការី។ អ្នកលក់ត្រូវតែកាន់កាប់ឯកសារសម្រាប់ចំណែករបស់គាត់។ នេះគឺគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់តុលាការដើម្បីអនុញ្ញាតឱ្យបែងចែកផ្នែកមួយនៅក្នុងផ្ទះល្វែង។ ការរំលោះបន្ថែមនៃចំណែកនៅក្នុងលំនៅដ្ឋានកើតឡើងតាមនីតិវិធីស្តង់ដារ។

ឧទាហរណ៍៖

Ulanova V.V. កាន់កាប់ភាគហ៊ុន⅓នៅក្នុងផ្ទះល្វែងឯកជនមួយ។ ប្រឈម​នឹង​បញ្ហា​ហិរញ្ញវត្ថុ ស្ត្រី​រូប​នេះ​បាន​សម្រេច​ចិត្ត​លក់​ចំណែក​របស់​ខ្លួន​ទៅ​ឲ្យ​ម្ចាស់​ពីរ​នាក់​ផ្សេង​ទៀត។ ប៉ុន្តែ​ក្រោយ​មក​មិន​ចង់​ទិញ។ Ulanova មិនមានសោសម្រាប់អាផាតមិនដូចនាងរស់នៅជាមួយប្តីរបស់នាងទេ ប៉ុន្តែត្រូវបានចុះឈ្មោះនៅក្នុងលំនៅដ្ឋាននោះ។ សហម្ចាស់ពីរនាក់ផ្សេងទៀតមិនបានអនុញ្ញាតឱ្យ Ulanov ហួសកម្រិតនោះទេ។ ស្ត្រី​នោះ​ត្រូវ​បាន​បង្ខំ​ឱ្យ​ទៅ​តុលាការ។ មេធាវី​បាន​ជួយ​បង្កើត​សេចក្តីថ្លែងការណ៍​នៃ​ការទាមទារ​ដើម្បី​ដកចេញ​នូវ​ឧបសគ្គ​ក្នុង​ការ​ប្រើប្រាស់​អគារ​លំនៅដ្ឋាន។ ដើមបណ្តឹងពឹងផ្អែកលើសិល្បៈ។ 304 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី។ ការទាមទារត្រូវបានពេញចិត្តទាំងស្រុង - តុលាការបានបញ្ជាឱ្យម្ចាស់ផ្សេងទៀតបញ្ឈប់ការរំលោភលើសិទ្ធិរបស់ Ulanova ។ ស្ត្រី​នោះ​អាច​ចូល​ទៅ​ក្នុង​អាផាតមិន បាន​ជូន​ដំណឹង​ដល់​សហ​ម្ចាស់​នៃ​ការ​លក់​ផ្ទះ​មួយ​ចំណែក​របស់​នាង និង​បិទ​ប្រតិបត្តិការ​លក់ និង​ទិញ។

លក្ខណៈពិសេសនៃការលក់ប្រសិនបើមានកូនតូចៗ

ទ្រព្យសម្បត្តិរបស់កុមារអាចត្រូវបានលក់តែជាមួយ ការយល់ព្រមពីអាជ្ញាធរអាណាព្យាបាល(OOP) ។ ដើម្បីទទួលបានការអនុញ្ញាត អ្នកត្រូវផ្តល់ឱ្យកុមារនូវចំណែកស្រដៀងគ្នានេះនៅក្នុងផ្ទះល្វែងមួយផ្សេងទៀត។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើ ¼ នៃលំនៅដ្ឋានឯកជនសម្រាប់លក់ នោះផ្ទះថ្មីគួរតែមានយ៉ាងហោចណាស់ ¼ នៃផ្នែក ហើយល្អជាងនេះ។

ការអនុញ្ញាតឱ្យលក់ចំណែករបស់កុមារនៅក្នុងផ្ទះល្វែងត្រូវបានចេញបន្ទាប់ពី 14 ថ្ងៃ។ អនីតិជនមិនអាចធ្វើឯកសារដោយខ្លួនឯងបានទេ - វាត្រូវបានធ្វើសម្រាប់គាត់ដោយឪពុកម្តាយរបស់គាត់ (អាណាព្យាបាល) ឬតំណាងរបស់ PLO ។

ឧទាហរណ៍៖

អាផាតមិន​ពីរ​បន្ទប់​ជា​របស់​ម្តាយ​និង​កូន​ស្រី​អាយុ​៤​ឆ្នាំ​នៅ​ខាង​ស្ដាំ​កម្មសិទ្ធិ​រួម៖ ½ គ្នា ។ ស្ត្រី​រូប​នេះ​បាន​បង្ហាញ​បំណង​ចង់​លក់​អាផាតមិន​ជា​បន្ទាន់ ព្រោះ​ជម្រើស​ល្អ​ជាង​ត្រូវ​បាន​រក​ឃើញ។ ម្តាយចង់លក់ទ្រព្យសម្បត្តិទាំងអស់ ហើយជាថ្នូរនឹងចំណែក ½ នៃចំណែកកូនស្រីគាត់ ផ្តល់ឱ្យគាត់នូវតំបន់ធំជាងបន្តិចនៅក្នុងលំនៅដ្ឋានថ្មី។ ប្រតិបត្តិការនេះត្រូវបានគ្រោងធ្វើជាផ្លូវការជាកិច្ចព្រមព្រៀងបរិច្ចាគ។ ងាកទៅ PLO និងសារការី ស្ត្រីនោះមិនបានជួបឧបសគ្គអ្វីឡើយ។ ក្រោយ​ពី​លក់​ផ្ទះ​ល្វែង​២​បន្ទប់​រួច នាង​បាន​ទិញ​អាផាតមិន​៣​បន្ទប់ ហើយ​ចុះ​ឈ្មោះ​កូនស្រី​នៅ​ក្នុង​នោះ ។ គ្មានការបំពានណាមួយត្រូវបានគេកំណត់អត្តសញ្ញាណទេ។ ជាថ្នូរនឹងចំណែក ½ ដែលត្រូវបានលក់នៅក្នុងផ្ទះល្វែងរបស់កូនស្រី ម្តាយបានផ្តល់ឱ្យនាងនូវលក្ខខណ្ឌប្រសើរឡើងនៅកន្លែងថ្មីមួយ។

ភាពលំបាក, nuances

មេធាវីកត់សម្គាល់ថា ការលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងលំនៅដ្ឋានឯកជន គឺជាប្រតិបត្តិការដ៏ស្មុគស្មាញ និងប្រថុយប្រថាន។

លក្ខណៈពិសេស៖

• សហកម្មសិទ្ធិករនៃអាផាតមិនអាចមិនផ្តល់ការបដិសេធជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដល់អ្នកលក់ទេ។ ការលក់នឹងត្រូវពន្យារពេល ហើយម្ចាស់នឹងបាត់បង់អ្នកទិញដែលមានសក្តានុពល។
• ការបង់រំលោះនៃភាគហ៊ុននៅក្នុងអចលនទ្រព្យគឺត្រូវបង់ពន្ធ 13% ។ អំណោយដល់ឈ្មោះសាច់ញាតិជិតស្និទ្ធគឺមិនគិតថ្លៃទេ។
• តម្លៃអប្បបរមាសម្រាប់ភាគហ៊ុនដែលត្រូវលក់គឺតែងតែដូចគ្នាសម្រាប់មនុស្សគ្រប់គ្នា៖ អ្នកមិនអាចផ្តល់ជូនសហកម្មសិទ្ធិករក្នុងតម្លៃដូចគ្នាទេ ហើយបន្ទាប់ពីពួកគេបដិសេធមិនលក់ចំណែករបស់ពួកគេទៅឱ្យភាគីទីបីមានតម្លៃថោកជាងច្រើន។
• ប្រតិបត្តិការជាមួយការលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងផ្ទះល្វែងឯកជនទាក់ទាញអ្នកបោកប្រាស់។ ពួកគេ​អាច​ទិញ​ផ្នែក​មួយ​ក្នុង​តម្លៃ​ទាប​ជាង ហើយ​បន្ទាប់​មក​តាម​គ្រប់​មធ្យោបាយ​ដែល​អាច​រួច​ជីវិត​ពី​សហ​ម្ចាស់​ដែល​នៅ​សល់ (ធ្វើការ​ជួសជុល បង្កើត​សំឡេង​រំខាន​ពេល​យប់ ផឹក​ស្រា ទុក​របស់​របរ)។ ជាលទ្ធផល អ្នកក្រោយៗទៀតនឹងត្រូវបង្ខំចិត្តចាកចេញពីផ្ទះ ហើយលក់ចំណែករបស់ពួកគេទៅឱ្យអ្នកបោកប្រាស់។

ស្ថានភាពអាចមានភាពខុសគ្នាខ្លាំង - ដើម្បីជៀសវាងបញ្ហា វាត្រូវបានណែនាំឱ្យចុះឈ្មោះគាំទ្រមេធាវី។ ទាក់ទងអ្នកជំនាញរបស់យើង។ ការពិគ្រោះយោបល់ឥតគិតថ្លៃនឹងអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកដោះស្រាយបញ្ហាជម្លោះជាមួយលំនៅដ្ឋាន។

កម្មសិទ្ធិ​រួម​មិន​មែន​ជា​រឿង​ចម្លែក​ប៉ុន្មាន​ថ្ងៃ​នេះ​ទេ។ វាកើតឡើងនៅលើហេតុផលផ្សេងៗ ហើយជារឿយៗរវាងមនុស្សដែលមិនស្គាល់។ តើ​ម្ចាស់​ផ្នែក​នៃ​អាផាតមិន​គួរ​ធ្វើ​យ៉ាង​ណា បើ​គ្មាន​បំណង​ចង់​រស់នៅ​ជាមួយ​ម្ចាស់​ភាគហ៊ុន​ផ្សេងទៀត? តើ​ខ្ញុំ​អាច​លក់​ចំណែក​របស់​ខ្ញុំ ហើយ​បំប្លែង​វា​ជា​លុយ​ដើម្បី​ទិញ​ផ្ទះ​ផ្ទាល់​ខ្លួន​បាន​ទេ? ប្រធានបទទាំងនេះទាក់ទងនឹងប្រជាពលរដ្ឋជាច្រើន ដូច្នេះខ្ញុំនឹងឆ្លើយភ្លាមៗ៖ អ្នកអាចលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងអចលនទ្រព្យ។ ប៉ុន្តែកិច្ចព្រមព្រៀងនេះមានចំនួននៃការ nuances ដែលខ្ញុំនឹងពិភាក្សាលម្អិតនៅថ្ងៃនេះ។

○ តើកម្មសិទ្ធិរួមគឺជាអ្វី?

កម្មសិទ្ធិរួមគឺជាប្រភេទនៃកម្មសិទ្ធិរួម។ លក្ខណៈសំខាន់នៃទ្រព្យសម្បត្តិបែបនេះគឺការកំណត់ភាគហ៊ុនរបស់ម្ចាស់នីមួយៗ។

លក្ខណៈសំខាន់ៗនៃកម្មសិទ្ធិរួម៖

• ម្ចាស់ច្រើន;
• ភាគហ៊ុននៅក្នុងប្រភេទមិនត្រូវបានបែងចែកទេ ភាគហ៊ុនមានត្រឹមតែ "នៅលើក្រដាស" ប៉ុន្តែប្រសិនបើចង់បាន ម្ចាស់ម្នាក់ក្នុងចំនោមម្ចាស់មានសិទ្ធិស្នើសុំឱ្យសហកម្មសិទ្ធិករបែងចែកឱ្យគាត់នូវផ្នែកមួយនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលសមស្របនឹងចំណែករបស់គាត់។
• សិទ្ធិទាំងអស់របស់កម្មសិទ្ធិករត្រូវបានអនុវត្តដោយម្ចាស់នៃអចលនទ្រព្យនៅលើមូលដ្ឋាននៃកិច្ចព្រមព្រៀងទៅវិញទៅមក។
• សហកម្មសិទ្ធិករមានសិទ្ធិទុកមុនក្នុងការទិញភាគហ៊ុន។
• ការចំណាយលើការថែរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិ និងប្រាក់ចំណូលដែលទទួលបានពីអចលនទ្រព្យត្រូវបានចែកចាយក្នុងចំណោមអ្នកចូលរួមនៅក្នុងអចលនទ្រព្យ អាស្រ័យលើភាគហ៊ុនរបស់ពួកគេ។

○ ស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់នៃលំនៅដ្ឋានបែបនេះ។

ច្បាប់ចម្បងដែលគ្រប់គ្រងសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុននៅក្នុងអាផាតមិនគឺក្រមរដ្ឋប្បវេណី ជំពូកទី 16។ ច្បាប់សម្រាប់ការរួមរស់ជាមួយគ្នាត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយក្រមលំនៅដ្ឋាន។

នៅពេលផ្តាច់ទ្រព្យសម្បត្តិបែបនេះ ចាំបាច់ត្រូវមានការណែនាំដោយ៖

• ក្រមរដ្ឋប្បវេណី;
• លេខកូដពន្ធ;
• ច្បាប់សហព័ន្ធលេខ 135 "ស្តីពីសកម្មភាពវាយតម្លៃ";
• ច្បាប់សហព័ន្ធលេខ 218 "ស្តីពីការចុះបញ្ជីរដ្ឋនៃអចលនទ្រព្យ";
• "មូលដ្ឋានគ្រឹះនៃច្បាប់នៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ីស្តីពីសារការី";
• លិខិត FNP លេខ 1033/03-16-3 ដែលផ្តល់ការណែនាំសម្រាប់សារការី។

○ តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងផ្ទះល្វែងមួយ?

ខ្ញុំ​នឹង​ប្រាប់​អ្នក​ឱ្យ​កាន់តែ​លម្អិត​អំពី​អ្វី​ដែល​ត្រូវ​បាន​បង្ហាញ​ក្នុង​សកម្មភាព​ផ្លូវច្បាប់​ខាងលើ ហើយ​អ្វី​ជា​លក្ខណៈ​ពិសេស​នៃ​ការ​លក់​ភាគហ៊ុន​ក្នុង​អចលនទ្រព្យ​។

✔ តើវាអាចធ្វើបានទេ?

ការលក់ភាគហ៊ុនរបស់ខ្លួនដោយម្ចាស់មិនត្រូវបានហាមឃាត់ដោយច្បាប់ទេ។ ប៉ុន្តែកុំប្រញាប់ស្វែងរកអ្នកទិញ។ នៅពេលផ្តាច់អចលនទ្រព្យបែបនេះ ច្បាប់ស្តីពីការរំលោះអនុគ្រោះនៃភាគហ៊ុនដោយសហកម្មសិទ្ធិករត្រូវបានអនុវត្ត។ វាត្រូវបានបង្កើតឡើងក្នុងកថាខណ្ឌទី 1 នៃសិល្បៈ។ 250 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី៖

"នៅពេលលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងសិទ្ធិនៃកម្មសិទ្ធិរួមទៅឱ្យអ្នកខាងក្រៅ អ្នកចូលរួមដែលនៅសល់ក្នុងកម្មសិទ្ធិរួមមានសិទ្ធិជាមុនក្នុងការទិញភាគហ៊ុនដែលត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃដែលវាត្រូវបានលក់ និងក្នុងលក្ខខណ្ឌស្មើគ្នាផ្សេងទៀត។"

✔ ប្តឹងឧទ្ធរណ៍ទៅសារការី។

មិនដូចប្រតិបត្តិការសម្រាប់លក់អាផាតមិនទាំងមូលទេ ការផ្តាច់ភាគហ៊ុនត្រូវទទួលរងការបញ្ជាក់ជាកាតព្វកិច្ច៖

"ប្រតិបត្តិការសម្រាប់ការផ្តាច់ខ្លួននៃភាគហ៊ុននៅក្នុងសិទ្ធិនៃកម្មសិទ្ធិរួមនៃអចលនទ្រព្យ រួមទាំងការផ្តាច់មុខរបស់អ្នកចូលរួមទាំងអស់នៅក្នុងកម្មសិទ្ធិរួមនៃភាគហ៊ុនរបស់ពួកគេនៅក្នុងប្រតិបត្តិការតែមួយ នឹងត្រូវទទួលសារការី" (ផ្នែកទី 1 នៃមាត្រា 42 នៃច្បាប់លេខ 218- FZ) ។

○ តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីលក់អាផាតមិននៅក្នុងកម្មសិទ្ធិរួម?

ភាពពិសេសនៃការលក់ភាគហ៊ុនគឺទាក់ទងទៅនឹងរបបច្បាប់នៃទ្រព្យសម្បត្តិបែបនេះ។ យោងតាមក្រមរដ្ឋប្បវេណី ការបោះចោលទ្រព្យសម្បត្តិដែលភាគហ៊ុនត្រូវបានបែងចែកត្រូវបានអនុវត្តដោយការព្រមព្រៀងរវាងសហកម្មសិទ្ធិករ (ប្រការ ១ មាត្រា ២៤៦ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី) ។

✔ កិច្ចព្រមព្រៀងរបស់ម្ចាស់ទាំងអស់សម្រាប់លក់។

នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង កិច្ចព្រមព្រៀងបែបនេះមិនត្រូវបានគូរឡើងទេ ព្រោះវាស្ទើរតែមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការប្រមូលសហកម្មសិទ្ធិករទាំងអស់ ដូច្នេះអ្នកលក់ត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យធ្វើសកម្មភាពយោងទៅតាម "សេណារីយ៉ូ" ខុសគ្នាបន្តិចបន្តួច។

ក្បួនដោះស្រាយសកម្មភាព៖

1 . ជាដំបូង អ្នកលក់ត្រូវតែជូនដំណឹងដល់សហម្ចាស់ទាំងអស់អំពីការលក់ភាគហ៊ុន។ ការជូនដំណឹងត្រូវបានគូរជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ វាបង្ហាញពីតម្លៃ កម្មវត្ថុនៃប្រតិបត្តិការ និងលក្ខខណ្ឌផ្សេងទៀតនៃការលក់ (ប្រការ ២ មាត្រា ២៥០ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី)។

ខាងក្រោមនេះត្រូវបានទទួលស្គាល់ថាជាលក្ខខណ្ឌសំខាន់នៃការលក់នៅក្នុងលិខិត FNP លេខ 1033/03-16-3៖

“ដោយគិតពីការអនុវត្តដែលបានបង្កើតឡើងនៃការផ្លាស់ប្តូរអចលនទ្រព្យ សេចក្តីជូនដំណឹងក៏គួរតែបង្ហាញពីលក្ខខណ្ឌផ្សេងទៀតដែលមានសារៈសំខាន់សម្រាប់ភាគី ឧទាហរណ៍៖ នីតិវិធីសម្រាប់ការទូទាត់។ ការរក្សាសិទ្ធិស្របច្បាប់នៃវត្ថុបញ្ចាំជាមួយនឹងការបង់រំលោះឬអត់។ វត្តមានរបស់មនុស្សដែលរក្សាសិទ្ធិប្រើប្រាស់អគារលំនៅដ្ឋាន។ ល័ក្ខខ័ណ្ឌនៃការផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិ។ល។

2 . សំបុត្រត្រូវតែផ្ញើតាមរយៈសារការីសាធារណៈ ឬតាមប្រៃសណីយ៍។ ដូច្នេះការបញ្ជាក់ពីការជូនដំណឹងនឹងជាវិញ្ញាបនបត្រសារការីដែលត្រូវគ្នា ឬច្បាប់ចម្លងនៃទូរលេខដែលចេញដោយប្រៃសណីយ៍ (ប្រការ 2.5 នៃលិខិត FNP លេខ 1033 / 03-16-3) ។

3 . ប្រសិនបើមិនមានការឆ្លើយតបក្នុងរយៈពេលមួយខែ ឬសហកម្មសិទ្ធិករផ្ញើការបដិសេធជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដើម្បីដោះស្រាយនោះ អ្នកអាចលក់ភាគហ៊ុនរបស់អ្នកទៅឱ្យអ្នកផ្សេងដោយសុវត្ថិភាព។

✔ ការកំណត់តម្លៃទីផ្សារ។

មានអ្នកវាយតម្លៃឯករាជ្យជាច្រើនដែលកំពុងប្រតិបត្តិការនៅលើទីផ្សារ ដោយធ្វើសកម្មភាពលើមូលដ្ឋាននៃវិញ្ញាបនបត្រគុណវុឌ្ឍិ។ បន្ទាប់ពីអនុវត្តការគណនាចាំបាច់ អ្នកឯកទេសនឹងចេញរបាយការណ៍ដែលអ្នកអាចប្រតិបត្តិការដោយសុវត្ថិភាពក្នុងអំឡុងពេលប្រតិបត្តិការ។

✔ ការស្វែងរកអ្នកទិញ។

ការស្វែងរកអ្នកទិញត្រូវតែចាប់ផ្តើមបន្ទាប់ពីទទួលបានការបដិសេធពីអ្នកចូលរួមផ្សេងទៀតនៅក្នុងកម្មសិទ្ធិរួម ឬមួយខែបន្ទាប់ពីពួកគេត្រូវបានជូនដំណឹង។

ទោះបីជាអ្នកបានរកឃើញអ្នកទិញមុនក៏ដោយ អ្នកមានសិទ្ធិបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយគាត់ លុះត្រាតែសហម្ចាស់មិនព្រមទិញ។

តម្លៃដែលផ្តល់ជូនអ្នកទិញត្រូវតែឆ្លើយតបទៅនឹងតម្លៃដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុងសេចក្តីជូនដំណឹង។

✔ ការរៀបចំឯកសារ និងលក់ផ្ទះល្វែង។

ប្រសិនបើអ្នកទាក់ទងភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ គាត់នឹងជួយអ្នកបំពេញប្រតិបត្តិការបានត្រឹមត្រូវ។ ប្រសិនបើអ្នកកំពុងលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងអចលនទ្រព្យដោយខ្លួនឯង សូមពិនិត្យមើលកិច្ចព្រមព្រៀងសម្រាប់វត្តមានរបស់៖

• ការពិពណ៌នាអំពីប្រធានបទនៃកិច្ចសន្យា - ភាគហ៊ុននៅក្នុងផ្ទះល្វែងនិងអាផាតមិនខ្លួនឯង (តើវាមានបន្ទប់ប៉ុន្មានចំនួនម៉ែត្រការ៉េនៃលំនៅដ្ឋាននិងផ្ទៃដីសរុបជាន់អាសយដ្ឋាន);
• តម្លៃ;
• ព័ត៌មានអំពីការរឹតបន្តឹងក្នុងទម្រង់នៃសិទ្ធិភាគីទីបីចំពោះអចលនទ្រព្យ។

• សេចក្តីថ្លែងការណ៍;
• លិខិតឆ្លងដែន;
• ឯកសារចំណងជើង;
• បង្កាន់ដៃសម្រាប់ការទូទាត់កាតព្វកិច្ចរដ្ឋ (2,000 រូប្លិ៍ - កថាខ័ណ្ឌ 22 កថាខ័ណ្ឌ 1 មាត្រា 333.33 នៃក្រមពន្ធនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី);
• កិច្ចសន្យាលក់;
• ឯកសារបញ្ជាក់ពីការជូនដំណឹងរបស់សហកម្មសិទ្ធិករអំពីការលក់ភាគហ៊ុន ឬការបដិសេធរបស់ពួកគេក្នុងការទិញវា។

បន្ទាប់ពីការចុះបញ្ជីកម្មសិទ្ធិនៅ Rosreestr ម្ចាស់ថ្មីក្លាយជាម្ចាស់ពេញលេញនៃចំណែកនៃផ្ទះល្វែង។

គ្រោងការណ៍សម្រាប់ការលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងផ្ទះល្វែងមួយ។

មនុស្សគ្រប់គ្នាដែលត្រូវតែដោះស្រាយជាមួយនឹងការលក់អចលនទ្រព្យដឹងថាមាន subtleties ជាច្រើននៅក្នុងបញ្ហានេះ ការប្រតិបត្តិនៃការដែលមានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់នៅពេលធ្វើកិច្ចព្រមព្រៀង។ បទដ្ឋានសំខាន់ដែលគ្រប់គ្រងទំនាក់ទំនងក្នុងវិស័យលក់អចលនទ្រព្យគឺក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី។ ចូរចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងការពិតដែលថាអចលនទ្រព្យដែលផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ត្រូវតែមានលក្ខណៈឯកជន។ ដោយមិនគិតពីការធ្វើឯកជនភាវូបនីយកម្មជាដំណើរការមួយ យើងនឹងពិភាក្សាអំពីចំណុចសំខាន់ៗ។ រាល់ភាពច្បាស់លាស់ និង subtleties នៃការធ្វើឯកជនភាវូបនីយកម្មលំនៅដ្ឋានត្រូវបានពិពណ៌នានៅក្នុងច្បាប់នៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី "ស្តីពីការធ្វើឯកជនភាវូបនីយកម្មនៃភាគហ៊ុនលំនៅដ្ឋាននៅសហព័ន្ធរុស្ស៊ី" ។ ច្បាប់នេះបកស្រាយការធ្វើឯកជនភាវូបនីយកម្មជាការផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិរដ្ឋ និងក្រុងដោយមិនគិតថ្លៃទៅក្នុងកម្មសិទ្ធិឯកជនរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ។ លុះត្រាតែការធ្វើឯកជនភាវូបនីយកម្មមនុស្សម្នាក់ក្លាយជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិពេញលេញនៃទ្រព្យសម្បត្តិឯកជន។ ឯកជនភាវូបនីយកម្មគួរតែត្រូវបានចាត់ទុកថាជាប្រភេទនៃការទទួលបានសិទ្ធិសម្រាប់អាផាតមិន។ ឯកជនភាវូបនីយកម្មផ្តល់សិទ្ធិផ្តាច់មុខកម្មសិទ្ធិផ្ទាល់ខ្លួនដោយមធ្យោបាយផ្លូវច្បាប់ណាមួយ។ នៅពេលឆ្លើយសំណួរអំពីរបៀបលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងអាផាតមិនឯកជន ចាំបាច់ត្រូវយល់ពាក្យដែលប្រើ។

វាត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយស្របច្បាប់ថា ទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានមនុស្សពីរនាក់ ឬច្រើននាក់ជាកម្មសិទ្ធិរបស់មនុស្សទាំងនេះ ដោយផ្អែកលើកម្មសិទ្ធិរួម។

កម្មសិទ្ធិក្នុងករណីនេះអាចត្រូវបានចែករំលែក (ចំណែកនីមួយៗត្រូវបានបែងចែក) ឬរួមគ្នា (ផ្នែកមិនត្រូវបានបែងចែក) ។ កម្មសិទ្ធិទាំងពីរប្រភេទនេះ គួរតែបែងចែកឱ្យច្បាស់ ពីព្រោះផលវិបាកផ្លូវច្បាប់នៃប្រតិបត្តិការជាមួយកម្មសិទ្ធិរួម និងកម្មសិទ្ធិរួមគឺខុសគ្នាទាំងស្រុង។ សហកម្មសិទ្ធិករនីមួយៗនៃអាផាតមិនមានសិទ្ធិបរិច្ចាគ លក់ កម្មសិទ្ធិ សន្យាចំណែក (ចំណែក) ដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់គាត់ ឬបោះចោលវាតាមមធ្យោបាយច្បាប់ផ្សេងទៀត។ កម្មវត្ថុនៃការស្រាវជ្រាវនៅក្នុងអត្ថបទនេះគឺជាអាផាតមិនឯកជន ហើយជាពិសេសគឺចំណែកនៅក្នុងអាផាតមិន។
អ្នកចូលរួមអាចបោះចោលអាផាតមិនដែលមានកម្មសិទ្ធិរួមបានលុះត្រាតែមានការយល់ព្រមពីអ្នកចូលរួមផ្សេងទៀតទាំងអស់ ក្នុងករណីមានការមិនយល់ស្រប នីតិវិធីសម្រាប់ការផ្តាច់មុខត្រូវបានបង្កើតឡើងនៅក្នុងតុលាការ។ករណីលើកលែងមួយអាចជាការលក់អាផាតមិននៅឯការដេញថ្លៃជាសាធារណៈ។
ដូច្នេះប្រសិនបើសំណួរកើតឡើងនៃការលក់ចំណែកនៃអាផាតមិននោះអ្នកត្រូវដឹងពីយន្តការសម្រាប់ដំណោះស្រាយត្រឹមត្រូវតាមច្បាប់របស់វាដែលនឹងត្រូវបានពិពណ៌នានៅក្នុងអត្ថបទ។

បទប្បញ្ញត្តិទូទៅ

នៅពេលដែលអាផាតមិនឯកជនមួយនៅក្នុងភាគហ៊ុនត្រូវបានលក់ទាំងស្រុងនៅក្នុងដៃមួយ ម្ចាស់ភាគហ៊ុនបានឈានដល់ការព្រមព្រៀងលើបញ្ហានេះ ហើយគ្រប់គ្នាពេញចិត្តនឹងចំនួននៃប្រតិបត្តិការនោះ វាមិនមានបញ្ហាអ្វីទេ៖ អ្នកគ្រាន់តែត្រូវការប្រមូលឯកសារចាំបាច់ និង លក់តាមលំដាប់លំដោយ។ លុយនឹងត្រូវបែងចែកតាមការព្រមព្រៀង។
ប្រសិនបើមានតែសហម្ចាស់នៃផ្ទះល្វែងឯកជនមួយបានសម្រេចចិត្តលក់ចំណែករបស់គាត់ នោះក្បួនដោះស្រាយនៃសកម្មភាពគឺខុសគ្នារួចទៅហើយ។ ទីមួយ អ្នកលក់កំណត់តម្លៃភាគហ៊ុនរបស់គាត់នៅក្នុងអាផាតមិនឯកជន បន្ទាប់មកគាត់ផ្តល់ជូនដើម្បីទិញភាគហ៊ុនរបស់គាត់ទៅសហកម្មសិទ្ធិករផ្សេងទៀត ចាប់តាំងពីពួកគេយោងទៅតាម Art ។ 250 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ីមានសិទ្ធិនៃការទិញភាគហ៊ុនជាអាទិភាពដែលត្រូវបានលក់មុនភាគីទីបី។ នេះបង្ហាញថាអ្នកលក់មានសិទ្ធិស្វែងរកអ្នកទិញនៅខាងបានលុះត្រាតែ "អ្នកចូលរួម" ដែលនៅសល់មិនព្រមទិញ។ ច្បាប់តម្រូវឱ្យអ្នកលក់ជូនដំណឹងដល់សហកម្មសិទ្ធិករអំពីការលក់ដែលបានស្នើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរជាមួយនឹងការប្រកាសអំពីតម្លៃដែលចង់បាន និងលក្ខខណ្ឌផ្សេងទៀតនៃការលក់។ ហើយលុះត្រាតែអ្នកចូលរួមនៅក្នុងកម្មសិទ្ធិរួមគ្នាសរសេរការបដិសេធ ឬប្តូរយកភាគហ៊ុនដែលបានលក់ក្នុងរយៈពេលមួយខែគិតចាប់ពីថ្ងៃជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សររបស់ពួកគេ អ្នកលក់មានសិទ្ធិលក់ភាគហ៊ុនរបស់គាត់ទៅឱ្យអ្នកដែលចង់ទិញវា។
ភាពលំបាកនៃដំណាក់កាលនេះគឺថាសហកម្មសិទ្ធិករនៃអាផាតមិនឯកជនចាត់ទុកសិទ្ធិអាទិភាពនៃការលោះរបស់ពួកគេថាជា "ការអនុញ្ញាតឱ្យលក់" ។ ផ្អែកលើបញ្ហានេះ ពួកគេកំពុងព្យាយាមគ្រប់មធ្យោបាយដែលអាចធ្វើទៅបានដើម្បីគេចចេញពីលិខិតជូនដំណឹងអំពីការស្នើសុំលក់ផ្នែកនៃអាផាតមិន ហើយចាប់តាំងពីការអនុញ្ញាតឱ្យលក់ក្នុងករណីនេះគឺជាកិច្ចព្រមព្រៀងរបស់ពួកគេជាមួយនឹងការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ការចុះបញ្ជីរដ្ឋនៃប្រតិបត្តិការ។ មិនអាចកើតឡើងដោយគ្មានរឿងនេះទេ។
អ្នកគួរតែដឹងថា ប្រសិនបើការលក់ត្រូវបានចុះបញ្ជីដោយគ្មានការពិតនៃការព្រមានសហម្ចាស់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទេ នោះក្នុងរយៈពេលបីខែ ម្ចាស់ដែលគេចវេសពីការចុះហត្ថលេខាលើឯកសារនៃការយល់ព្រមលើការលក់ មានសិទ្ធិជំទាស់នឹងប្រតិបត្តិការនេះ ប្រសិនបើវា ត្រូវបានធ្វើឡើងនៅក្នុងតុលាការនៅក្នុងការពេញចិត្តរបស់គាត់។ ផលវិបាកគឺដូច្នេះថាអ្នកទិញភាគហ៊ុនក្នុងអំឡុងពេលនេះនឹងស្វែងរកជម្រើសដ៏សាមញ្ញ និងលឿនជាងមុនសម្រាប់ខ្លួនគាត់ ដើម្បីការពារស្ថានភាពជម្លោះដែលអាចកើតមាននាពេលអនាគត។
មិនមានយន្តការនីតិប្បញ្ញត្តិដែលត្រូវបានអនុម័តដើម្បីបង្ខំឱ្យមានការចុះហត្ថលេខាលើការយល់ព្រមលើការលក់នោះទេ ប៉ុន្តែនៅតែមានដំណោះស្រាយផ្លូវច្បាប់ដែលអាចទទួលយកបានសម្រាប់អ្នកលក់។ អ្នកគួរតែទៅការិយាល័យសារការីដែលនឹងគូរលិខិតចុះបញ្ជីក្នុងនាមអ្នកលក់ ផ្ញើទៅសហកម្មសិទ្ធិករផ្សេងទៀតនៃផ្ទះល្វែងឯកជន ហើយរង់ចាំប្រតិកម្មរបស់ពួកគេ។ ក្នុងករណីនេះពួកគេត្រូវមានកាតព្វកិច្ចឆ្លើយតបហើយបន្ទាប់មកតាមគ្រោងការណ៍ធម្មតា។

វិធីទីមួយគឺគម្រោងបរិច្ចាគ

មធ្យោបាយងាយស្រួលបំផុតមួយដើម្បីលក់ចំណែកនៃអាផាតមិនឯកជនមួយគឺ "ដំណោះស្រាយ" ។ អ្នកលក់មានសិទ្ធិបរិច្ចាគចំណែករបស់គាត់ទៅនរណាម្នាក់ដោយគ្មានការយល់ព្រមពីម្ចាស់ផ្សេងទៀត។ គ្រោងការណ៍នៃសកម្មភាពរបស់អ្នកលក់:

1. កិច្ចព្រមព្រៀងបរិច្ចាគត្រូវបានចុះហត្ថលេខា។ កិច្ចសន្យាត្រូវតែមានព័ត៌មានអំពីមនុស្សទាំងអស់ដែលរស់នៅក្នុងអាផាតមិន ហើយមានសិទ្ធិរស់នៅទីនោះ ប្រធានបទនៃកិច្ចសន្យាត្រូវបានចង្អុលបង្ហាញ នោះគឺជាពិសេស - តើត្រូវបរិច្ចាគប៉ុន្មានម៉ែត្រការ៉េ។ ប្រសិនបើអ្នកទិញមិនមែនជាសាច់ញាតិជិតស្និទ្ធទេ នោះអ្នកទិញនឹងត្រូវបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលរបស់បុគ្គលម្នាក់ (13% នៃតម្លៃអំណោយ)។
2. ការផ្ទេរប្រាក់ត្រូវបានអនុវត្តតាមរយៈកោសិកាធនាគារ។

អំពើ​នោះ​ធ្វើ​ហើយ អ្វីៗ​ត្រូវ​ធ្វើ​ដោយ​ច្បាប់។ ការឈ្លោះប្រកែកគ្នាអំពីករណីបែបនេះគឺអាចធ្វើទៅបាន ប៉ុន្តែដោយសារតែអវត្តមាននៃការពិតនៃការលក់បែបនេះ ការសម្រេចចិត្តជាវិជ្ជមាននឹងមានសម្រាប់អ្នកលក់។
ការប្រែប្រួលនៃវិធីសាស្រ្តនេះគឺអាចធ្វើទៅបាន។ អ្នកលក់មិនផ្តល់ឱ្យអ្នកទិញនូវផ្នែកទាំងមូលនៃអាផាតមិននោះទេ ប៉ុន្តែមានតែចំណែកនៃចំណែកប៉ុណ្ណោះ។ នេះត្រូវបានបន្តដោយការលក់ភាគហ៊ុនទាំងមូលទៅឱ្យបុគ្គលដែលផ្នែកនេះត្រូវបានបង្ហាញ ហើយដោយសារគាត់មានសិទ្ធិស្របច្បាប់ក្នុងការទិញជាអាទិភាព ទើបគាត់ទិញវា។

មធ្យោបាយទីពីរគឺគ្រោងការណ៍វត្ថុបញ្ចាំ

1. អ្នកទិញដែលមានសក្តានុពលនៃចំណែកនៃអាផាតមិនខ្ចីប្រាក់ចំនួនជាក់លាក់ពីអ្នកលក់ កិច្ចព្រមព្រៀងប្រាក់កម្ចីត្រូវបានបញ្ចប់ វាបង្ហាញពីចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានខ្ចី និងកម្មវត្ថុនៃវត្ថុបញ្ចាំ ក្នុងករណីមានការសងប្រាក់មិនទាន់ពេលវេលា។ តាមធម្មជាតិ វត្ថុបញ្ចាំនឹងជាចំណែកនៅក្នុងផ្ទះល្វែងឯកជន។
2. លុយមិនត្រូវបានប្រគល់ឱ្យទាន់ពេលវេលាទេ - ទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានសន្យានឹងចូលទៅក្នុងកម្មសិទ្ធិរបស់អ្នកសន្យា។

វិធីទីបីគឺការលក់សុទ្ធនៃភាគហ៊ុននៅក្នុងផ្ទះល្វែងឯកជន

1. យើងវាយតម្លៃតម្លៃនៃភាគហ៊ុនរបស់យើង (ការវាយតម្លៃត្រូវបានធ្វើឡើងតាមប្រធានបទ - ដោយម្ចាស់) ។ អ្នកត្រូវមើលរឿងជាក់ស្តែង ហើយយល់ថា សូម្បីតែចំណែកដ៏ល្អបំផុតដែលលក់ដាច់ពីគ្នានឹងមានតម្លៃទាបជាងតម្លៃភាគហ៊ុននៅក្នុងអាផាតមិនដែលបានលក់ទាំងមូល។
2. យើងជូនដំណឹងដល់ម្ចាស់ផ្សេងទៀតជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីចេតនារបស់យើងក្នុងការលក់ភាគហ៊ុនរបស់យើង ដោយបង្ហាញពីលក្ខខណ្ឌនៃការលក់ និងតម្លៃស្នើសុំ។ ក្នុងរយៈពេលមួយខែ (ពាក្យដែលបានបង្កើតឡើងដោយច្បាប់) ពួកគេត្រូវមានកាតព្វកិច្ចធ្វើការសម្រេចចិត្ត៖ ទាំងការទិញភាគហ៊ុន ការប្រើសិទ្ធិនៃការបដិសេធលើកដំបូង ឬបោះបង់សិទ្ធិនេះ។
3. យើងចុះបញ្ជីការបដិសេធរបស់សហកម្មសិទ្ធិករនៃអាផាតមិនដោយសារការី ដោយហេតុនេះធានាខ្លួនយើងនាពេលអនាគត ប្រសិនបើនរណាម្នាក់ក្នុងចំនោមពួកគេសម្រេចចិត្តប្រជែងនឹងប្រតិបត្តិការនេះ។
4. ការទិញកំពុងត្រូវបានធ្វើឡើង។ យើងគូរកិច្ចសន្យាដោយខ្លួនឯង៖ យើងទាញយកទម្រង់បែបបទស្ដង់ដារនៅលើអ៊ីនធឺណិត ហើយបំពេញវាតាមឯកសាររបស់យើង ឬទាក់ទងមេធាវីដែលនឹងគូរវាសម្រាប់អ្នកដោយគិតថ្លៃ។ កិច្ចសន្យាត្រូវបញ្ជាក់ពីថ្លៃដើមនៃភាគហ៊ុន ការពិពណ៌នានៃភាគហ៊ុនខ្លួនវា និងនីតិវិធីសម្រាប់ការទូទាត់សម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិដែលទទួលបាន។
5. ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិគឺជាកម្មវត្ថុនៃការចុះបញ្ជីរដ្ឋជាកាតព្វកិច្ច។

បញ្ជីឯកសារដែលត្រូវការសម្រាប់ការលក់ភាគហ៊ុន

ឯកសារដែលត្រូវការនៅពេលធ្វើឯកជនភាវូបនីយកម្មភាគហ៊ុននៅក្នុងកម្មសិទ្ធិ៖

1. កិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការផ្ទេរភាគហ៊ុនជាក់លាក់មួយទៅក្នុងកម្មសិទ្ធ និងវិញ្ញាបនបត្រនៃភាពជាម្ចាស់នៃភាគហ៊ុនជាមួយនឹងការចង្អុលបង្ហាញជាកាតព្វកិច្ចនៃទំហំភាគហ៊ុន និងទំហំនៃផ្ទះល្វែងទាំងមូល។
2. កិច្ចព្រមព្រៀងចែករំលែក។
3. វិញ្ញាបនបត្រពី BTI (វាបង្ហាញពីតម្លៃសៀវភៅនៃលំនៅដ្ឋានឯកជន និងចំណែកនៃលំនៅដ្ឋាន)។
4. ឯកសារពីនាយកដ្ឋានលំនៅដ្ឋាន (វាកត់ត្រាការពិតដែលថាមិនមានបំណុលសម្រាប់វិក័យប័ត្រប្រើប្រាស់) ។
5. ដកស្រង់ចេញពីសៀវភៅផ្ទះ។
6. ច្បាប់ចម្លងនៃគណនីហិរញ្ញវត្ថុ។
7. ការយល់ព្រមពីអាជ្ញាធរអាណាព្យាបាលនិងអាណាព្យាបាល - នៅពេលដែលអនីតិជនរស់នៅឬត្រូវបានចុះឈ្មោះនៅក្នុងផ្ទះល្វែង។
8. ឯកសារបញ្ជាក់អត្តសញ្ញាណរបស់អ្នកទិញ និងអ្នកលក់។

សំណួរ​បន្ទាន់​មួយ​សម្រាប់​ម្ចាស់​ជាច្រើន​គឺ​ធ្វើ​ដូចម្តេច​ដើម្បី​លក់​អចលនទ្រព្យ​បែងចែក​ជា​ភាគហ៊ុន? បញ្ហាទូទៅបំផុតគឺអវត្តមាននៃភាគហ៊ុនជាក់លាក់នៅក្នុងប្រភេទលំនៅដ្ឋានឯកជន ដែលនាំឱ្យមានជម្លោះរវាងម្ចាស់ និងការលំបាកក្នុងដំណើរការប្រតិបត្តិការជាមួយអចលនទ្រព្យ។

ចម្លើយរបស់មេធាវីរបស់យើងអាចទទួលបាននៅការពិគ្រោះយោបល់ដោយឥតគិតថ្លៃនៅលើគេហទំព័រឬតាមទូរស័ព្ទ។ ចំណុចទូទៅទាក់ទងនឹងនីតិវិធីសម្រាប់ការចេញឯកសារកម្មសិទ្ធិ និងការលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងអាផាតមិនត្រូវបានបង្ហាញនៅក្នុងអត្ថបទ។

គោលគំនិតនៃកម្មសិទ្ធិរួមបង្កប់ន័យកម្មសិទ្ធិនៃអាផាតមិន/ផ្ទះក្នុងភាគហ៊ុនស្មើគ្នា ឬមិនស្មើគ្នា ដែលភាគីនីមួយៗមានសិទ្ធិបោះចោលផ្នែករបស់ខ្លួន - បរិច្ចាគ លក់ និងទទួលមរតក។

កម្មសិទ្ធិរួមមិនបង្កើតចំណែកច្បាស់លាស់នៃកម្មសិទ្ធិករនីមួយៗ ដែលបង្កប់ន័យការប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យក្នុងលក្ខខណ្ឌស្មើគ្នា។ ក្នុងករណីនេះ គេអាចបោះចោលទីតាំងបាន លុះត្រាតែមានការអនុញ្ញាតពីម្ចាស់ភាគហ៊ុនផ្សេងទៀត ជាមួយនឹងការបែងចែកចំណែករបស់ពួកគេ។

ចំណាំ!

នៅឆ្នាំ 2018 ច្បាប់បានឆ្លងកាត់ការផ្លាស់ប្តូរមួយចំនួន ដែលផ្តោតជាចម្បងលើការជូនដំណឹងជាកាតព្វកិច្ចនៃប្រតិបត្តិការជាមួយការលក់អចលនទ្រព្យរួមគ្នា។

ការបែងចែកភាគហ៊ុនសម្រាប់លក់

ការលក់ស្របច្បាប់នៃអាផាតមិនដែលមានការចូលរួមដោយសមធម៌ពាក់ព័ន្ធនឹងការបែងចែកជាកាតព្វកិច្ចនៃភាគហ៊ុនជាមួយនឹងការវាយតម្លៃជាបន្តបន្ទាប់របស់វា។ នីតិវិធីសម្រាប់ការបែងចែកភាគហ៊ុនតាមប្រភេទកើតឡើងតាមពីរវិធី៖

• ដោយការព្រមព្រៀងរបស់ភាគី - ម្ចាស់នីមួយៗបន្ទប់ជាក់លាក់មួយ;
• នៅក្នុងដំណើរការតុលាការ - បរិវេណដាច់ដោយឡែក ឬផ្នែកនៃទ្រព្យសម្បត្តិ - ½, ⅓ ។ល។

ជាមួយនឹងភាគរយនៃផ្នែកនៃបរិវេណនៅក្នុងភាគហ៊ុន ការលក់អាផាតមិនកើតឡើងក្នុងលក្ខណៈដូចគ្នា ប៉ុន្តែមិនមែនជាមួយនឹងការចង្អុលបង្ហាញពីបរិវេណជាក់លាក់នោះទេ ប៉ុន្តែតាមតំបន់។ ឧទាហរណ៍ផ្ទះល្វែង 1 បន្ទប់នៃ 40 sq.m. ត្រូវបានបែងចែករវាងអ្នកកាន់ភាគហ៊ុន 2 នាក់ក្នុងភាគហ៊ុនស្មើគ្នា - 20 sq.m. សម្រាប់អ្នករាល់គ្នា។

សម្រាប់ការប្រគល់សិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យបន្ថែមទៀត ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិណាមួយមានឱកាសបែងចែកចំណែករបស់ពួកគេសម្រាប់ការបោះចោលជាបន្តបន្ទាប់។ សហកម្មសិទ្ធិកររក្សាសិទ្ធិនៃការបដិសេធលើកដំបូង (PP) ក្នុងអត្រាដូចគ្នាដែលនឹងត្រូវបានផ្តល់ជូនអ្នកទិញផ្សេងទៀត។ ប្រសិនបើអ្នកកាន់កាប់ភាគហ៊ុនបដិសេធការផ្តល់ជូននេះ ម្ចាស់អាចដាក់ទ្រព្យសម្បត្តិ (ចែករំលែក) នៅលើទីផ្សារ ហើយប្រសិនបើមានអ្នកទិញច្រើន សិទ្ធិក្នុងការជ្រើសរើសអ្នកស្នើសុំនៅតែមានជាមួយអ្នកលក់។

ប្រសិនបើ PP ត្រូវបានរំលោភបំពាន (ការផ្លាស់ប្តូរតម្លៃ កង្វះការយល់ដឹង) នោះម្ចាស់មានសិទ្ធិប្តឹងក្នុងរយៈពេល 3 ខែ ដើម្បីលុបចោលការទិញ/លក់។

នីតិវិធីសម្រាប់ការលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងផ្ទះល្វែង

ការចុះបញ្ជីការលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងអាផាតមិន ក៏ដូចជាប្រតិបត្តិការសម្រាប់ការទិញ/លក់អចលនវត្ថុដោយមានការចូលរួមចំណែកទាមទារឱ្យមានការអនុលោមតាមច្បាប់។ យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ននៃច្បាប់សហព័ន្ធនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ីម្ចាស់ត្រូវអនុវត្តតាមគ្រោងការណ៍ដូចខាងក្រោមៈ

• ការជូនដំណឹងអំពីម្ចាស់ភាគហ៊ុនទាំងអស់អំពីការលក់ផ្នែករបស់ពួកគេនៃអចលនទ្រព្យ - លិខិតមួយដែលមានការជូនដំណឹង និងការចង្អុលបង្ហាញអំពីចំនួនទឹកប្រាក់ ឬសេចក្តីប្រកាសនៅលើគេហទំព័រ Rosreestr;
• 30 ថ្ងៃចាប់ពីកាលបរិច្ឆេទនៃការផ្ញើការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរត្រូវបានផ្តល់ឱ្យសម្រាប់ការឆ្លើយតបរបស់គូប្រជែង។
• ប្រសិនបើការផ្តល់ជូនត្រូវបានទទួលយកដោយសហម្ចាស់នៃលំហរស់នៅ ប្រតិបត្តិការលក់ និងទិញត្រូវបានប្រតិបត្តិតាមលក្ខខណ្ឌចម្បង (ចំនួនទឹកប្រាក់នៅក្នុងលិខិត/សេចក្តីប្រកាសមិនអាចផ្លាស់ប្តូរបានទេ);
• វាអាចធ្វើទៅបានដើម្បីបញ្ចប់កិច្ចសន្យាសម្រាប់ការលក់ផ្នែកមួយនៃអាផាតមិនជាមួយភាគីទីបីតែក្នុងករណីមានការបដិសេធដោយម្ចាស់ភាគហ៊ុន។

ការផ្ទេរភាគហ៊ុនទៅឱ្យម្ចាស់ម្នាក់គឺដូចគ្នាបេះបិទទៅនឹងគ្រោងការណ៍ទូទៅជាមួយនឹងការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យនៅ Rosreestr ការទូទាត់ពន្ធកាតព្វកិច្ចរដ្ឋ (ក្នុងឆ្នាំ 2018 - 2 ពាន់រូប្លិ៍) ។

តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីគូរកិច្ចសន្យា?

ដើម្បី​កុំ​ឲ្យ​ល្មើសច្បាប់ និង​បញ្ចប់​ប្រតិបត្តិការ​បាន​លឿន ចំណុច​មួយ​ចំនួន​គួរ​ត្រូវ​បាន​សង្កេត​ឃើញ៖

• កិច្ចសន្យាលក់អាផាតមិនដោយភាគហ៊ុន ដែលរួមមានព័ត៌មានអំពីភាគីនីមួយៗ ការពិពណ៌នាអំពីទំហំរស់នៅ ថ្លៃដើម សិទ្ធិរបស់ភាគីទីបី (សហកម្មសិទ្ធិករ);
• ឯកសារត្រូវបានបញ្ជាក់ដោយសារការី;
• ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ - ឯកសារបញ្ជាក់ពីការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិទៅម្ចាស់ថ្មី;
• ការចុះឈ្មោះសិទ្ធិទទួលបានចំណែកនៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុង Rosreestr ឬ MFC ជាមួយនឹងការបង់ពន្ធ និងកាតព្វកិច្ច។

ឯកសារសម្រាប់ការលក់ភាគហ៊ុនក្នុងឆ្នាំ 2018

ការទិញអាផាតមិនដោយមានការចូលរួមពីភាគហ៊ុនក្នុងឆ្នាំ 2018 ត្រូវបានរៀបចំជាផ្លូវការដោយ Rosreestr ។ ដើម្បីចុះឈ្មោះសិទ្ធិទៅផ្នែកមួយនៃកន្លែងរស់នៅ អ្នកទិញត្រូវរៀបចំកញ្ចប់ឯកសារ៖

• ពាក្យស្នើសុំក្នុងទម្រង់ - ពីម្ចាស់កម្មវិធីសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរកម្មសិទ្ធិ - ពីសហម្ចាស់ផ្សេងទៀត ក្នុងករណីទិញភាគហ៊ុនក្នុងសមាមាត្រសមមូល។
• កិច្ចព្រមព្រៀងលើការបែងចែកតាមប្រភេទ ឬសេចក្តីសម្រេចរបស់តុលាការ;
• អត្តសញ្ញាណប័ណ្ណរបស់ភាគីនីមួយៗនៃប្រតិបត្តិការ;
• ឯកសារចំណងជើងរបស់ភាគី;
• ប្រសិនបើសហកម្មសិទ្ធិករជាកុមារ - ការយល់ព្រមពីអាជ្ញាធរអាណាព្យាបាល;
• អំណាចនៃមេធាវីក្នុងអវត្តមាននៃអ្នកចូលរួមម្នាក់;
• លិខិតឆ្លងដែនសម្រាប់អាផាតមិនពីការិយាល័យសារពើភ័ណ្ឌបច្ចេកទេស។

ក្នុងករណីនីមួយៗ បញ្ជីឯកសារអាចផ្លាស់ប្តូរ។ អ្នកអាចស្វែងរកបញ្ជីពេញលេញ និងកាត់បន្ថយការខាតបង់បណ្តោះអាសន្នដោយទាក់ទងមេធាវីមានសមត្ថកិច្ចដើម្បីទទួលបានដំបូន្មាន។

តើអ្នកណាអាចលក់ភាគហ៊ុនបាន?

កិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយភាគហ៊ុននៃភាពជាម្ចាស់មានជម្រើសជាច្រើន។

សហម្ចាស់

ការលក់ទៅសហកម្មសិទ្ធិករអាចជាការស្ម័គ្រចិត្ត និងជាកាតព្វកិច្ច។ ក្នុងករណីដំបូង ម្ចាស់ខ្លួនឯងជាអ្នកកំណត់តម្លៃ និងផ្តល់ផ្នែកខ្លះនៃអចលនទ្រព្យដល់សហកម្មសិទ្ធិករ។ ជម្រើសទីពីរបង្កប់ន័យដូចតទៅ៖ ប្រសិនបើចំណែករបស់ម្ចាស់ត្រូវបានទទួលស្គាល់ថាសំខាន់ (ទាក់ទងនឹងម្ចាស់ផ្សេងទៀតច្រើនជាងគេ) នោះបញ្ហាអាចត្រូវបានដោះស្រាយនៅក្នុងតុលាការ ដោយទទួលស្គាល់ភាគហ៊ុនរបស់អ្នកស្រុកថាមិនសំខាន់។ ដើម្បីធ្វើការលោះ លក្ខខណ្ឌទាំងអស់ត្រូវតែបំពេញ៖

• ភាគហ៊ុនគឺមិនសំខាន់;
• ការជ្រើសរើសពិតប្រាកដគឺមិនអាចទៅរួចទេ;
• ម្ចាស់មិនចាប់អារម្មណ៍ក្នុងការប្រើប្រាស់ទ្រព្យសម្បត្តិរួមទេ។
• ផលប្រយោជន៍របស់កុមារអនីតិជនមិនត្រូវបានប៉ះពាល់ទេ។

ភាគី​ទីបី

ប្រសិនបើអាផាតមិនមានម្ចាស់ច្រើននាក់ នោះមួយក្នុងចំណោមពួកគេមានសិទ្ធិបោះចោលអចលនទ្រព្យ ប្រសិនបើសហម្ចាស់មិនព្រមដោះស្រាយ។ ការបំប៉ោងតម្លៃដោយចេតនា ហើយបន្ទាប់មកទម្លាក់ពួកគេនៅពេលលក់ទៅឱ្យអ្នកផ្សេង គឺជាការប្រែប្រួលនៃការបោកប្រាស់ ដែលនាំទៅដល់ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យានៅក្នុងតុលាការ។ ដូចគ្នានេះដែរត្រូវបានអនុវត្តចំពោះកិច្ចព្រមព្រៀងអំណោយដែលអាចត្រូវបានជំទាស់នៅក្នុងព្រឹត្តិការណ៍នៃប្រតិបត្តិការដ៏លំបាកដោយដឹងពីភាពស្មុគស្មាញទាំងអស់នៃក្របខ័ណ្ឌនីតិបញ្ញត្តិនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ីក្នុងឆ្នាំ 2018 ។

ម្ចាស់បំណុល

នៅក្នុងករណីនៃការសន្យាលើអចលនទ្រព្យ ឬដោយការសម្រេចរបស់តុលាការ (បំណុលលើប្រាក់កម្ចី) ការដេញថ្លៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានធ្វើឡើងដោយគ្មានការយល់ព្រមពីម្ចាស់ភាគហ៊ុន និងម្ចាស់ផ្ទាល់។

ចំណាំ!

ប្រសិនបើអ្នកត្រូវបានលក់អាផាតមិន ឬផ្នែកមួយជាមួយសហម្ចាស់ពីរនាក់ ដែលម្នាក់ក្នុងចំណោមនោះមិនមានវត្តមាននៅក្នុងប្រតិបត្តិការ ហើយមិនយល់ព្រម នោះហានិភ័យនៃការក្លែងបន្លំ និងការបញ្ចប់ប្រតិបត្តិការគឺខ្ពស់។ អ្នកចាប់អារម្មណ៍មានសិទ្ធិដាក់ពាក្យទៅតុលាការក្នុងរយៈពេល 3 ខែជាមួយនឹងការស្នើសុំទទួលស្គាល់ការលក់ថាមិនត្រឹមត្រូវ។

ស្ថានភាពនៅពេលដែលមានអ្នកទិញម្នាក់ និងអ្នកលក់ជាច្រើនទាមទារវិធីសាស្រ្តត្រឹមត្រូវ។ មិនចាំបាច់បញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងដាច់ដោយឡែកជាមួយម្ចាស់នីមួយៗទេ លើកលែងតែប្រតិបត្តិការនៅពេលផ្សេងគ្នា។ អ្នកអាចលក់អាផាតមិនជាមួយម្ចាស់ជាច្រើននាក់ តាមបែបបទមួយចំនួន៖

• ប្រសិនបើម្ចាស់ទាំងអស់យល់ព្រមជាមួយនឹងការផ្ទេរសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យ (លក់) នោះកិច្ចព្រមព្រៀងតែមួយត្រូវបានបញ្ចប់ ដែលបញ្ជាក់ពីនីតិវិធីសម្រាប់ការទូទាត់ជាមួយអ្នកចូលរួមក្នុងប្រតិបត្តិការនីមួយៗ។
• វាមិនតម្រូវឱ្យជូនដំណឹងដល់អ្នកកាន់ភាគហ៊ុនអំពីប្រតិបត្តិការនេះទេ ដោយសារការយល់ព្រមជាឯកច្ឆ័ន្ទរបស់ពួកគេ។
• កិច្ចសន្យាត្រូវបានបញ្ជាក់ដោយសារការី ដែលជាលក្ខខណ្ឌសំខាន់មួយ។

បុគ្គល ឬនីតិបុគ្គលណាមួយអាចលក់ ឬទិញអាផាតមិនក្នុងភាគហ៊ុនស្មើគ្នា/មិនស្មើគ្នា។ នីតិវិធីសម្រាប់ការធ្វើប្រតិបត្តិការត្រូវបានពិពណ៌នាខាងលើ ហើយចំណុចដែលមានជម្លោះអាចត្រូវបានបញ្ជាក់ដោយទាក់ទងមេធាវីដែលមានបទពិសោធន៍របស់ក្រុមហ៊ុនរបស់យើង។

តាមច្បាប់ កិច្ចសន្យាអាចត្រូវបានសរសេរជាទម្រង់ឥតគិតថ្លៃ ដែលផ្តល់ជម្រើសជាច្រើនសម្រាប់ការផ្ទេរប្រាក់៖

• ផ្ទេរទៅឱ្យអ្នកលក់ម្នាក់ៗនៃផ្នែកនៃប្រាក់ដែលសមស្របជាមួយនឹងចំណែកដែលបានលក់។
• ការផ្ទេរចំនួនទឹកប្រាក់ទាំងមូលទៅឱ្យអ្នកកាន់ភាគហ៊ុនម្នាក់ជាមួយនឹងការចែកចាយហិរញ្ញវត្ថុបន្តបន្ទាប់គ្នារវាងអតីតអ្នកកាន់ភាគហ៊ុន។

ប្រសិនបើអ្នកទិញចាប់ពី 2 នាក់ឡើងទៅ ទម្រង់នៃភាពជាម្ចាស់អាចត្រូវបានជ្រើសរើសរួមគ្នា ឬចែករំលែក។

ប្រសិនបើអ្នកចាប់អារម្មណ៍លើរបៀបលក់អាផាតមិនជាផ្នែកមួយទៅម្ចាស់ម្នាក់ នោះក្នុងរឿងបែបនេះ អ្នកគួរតែចាប់ផ្តើមពីសកម្មភាពខាងលើទាំងអស់ - ការបែងចែកភាគហ៊ុន ឯកសារសម្រាប់ផ្នែកនីមួយៗនៃអចលនទ្រព្យ ការលក់អចលនទ្រព្យ។

លក់ចំណែកនៃកូនអនីតិជន

បញ្ហាប្រធានបទមួយទៀតសម្រាប់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យគឺរបៀបលក់អាផាតមិន ភាគហ៊ុនដែលត្រូវបានចុះបញ្ជីសម្រាប់កុមារ និងអ្វីដែលច្បាប់របស់សហព័ន្ធរុស្ស៊ីចែងអំពីបញ្ហានេះ។ យោងតាមច្បាប់ អនីតិជនមិនមានសិទ្ធិបោះចោលអចលនវត្ថុដោយគ្មានការយល់ព្រមពីអាណាព្យាបាល និងអាណាព្យាបាលឡើយ។ នៅក្នុងដំណើរការនេះចំណាប់អារម្មណ៍របស់កុមារមកមុន។ ដើម្បីឱ្យប្រតិបត្តិការទទួលបានការយល់ព្រមពីអាជ្ញាធរជាន់ខ្ពស់ អ្នកត្រូវតែផ្តល់៖

• ឯកសារបញ្ជាក់ពីការបើកគណនីធនាគារក្នុងនាមកូន ដែលប្រាក់នឹងត្រូវបានផ្ទេរបន្ទាប់ពីការលក់លំនៅដ្ឋាន។
• ការបញ្ជាក់ពីការពិតអំពីកន្លែងរស់នៅថ្មី លក្ខខណ្ឌដែលមិនគួរទាបជាងលំនៅដ្ឋានដែលត្រូវបានលក់។

របៀបលក់អាផាតមិនជាមួយភាគហ៊ុនដែលបានបរិច្ចាគនៅក្នុងអាផាតមិន ឬបន្ទប់ដល់កុមារក៏ត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយសិល្បៈផងដែរ។ 60 RF IC, សិល្បៈ។ 26, 28, 37 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ីដែលនិយាយអំពីសិទ្ធិទ្រព្យសម្បត្តិរបស់កុមារសមត្ថភាពផ្លូវច្បាប់និងសមត្ថភាពក្នុងការបោះចោលទ្រព្យសម្បត្តិរបស់គាត់។

ប្រសិនបើម្ចាស់ទីពីរជំទាស់

ប្រសិនបើម្ចាស់ទាំងអស់លក់ភាគហ៊ុន នោះមិនអាចមានសំណួរអ្វីឡើយ។ ប៉ុន្តែចុះយ៉ាងណាវិញ ប្រសិនបើម្ចាស់ភាគហ៊ុនម្នាក់ ឬច្រើននាក់ប្រឆាំងនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងនេះ? ការទិញ និងលក់អាផាតមិន ដែលជាកម្មសិទ្ធិនៃភាគហ៊ុនគឺអាចធ្វើទៅបានដោយគ្មានការយល់ព្រមពីម្ចាស់ទាំងអស់។ ប្រសិនបើអ្នកចូលរួមណាមួយជំទាស់ មានជម្រើសជាច្រើនសម្រាប់ដោះស្រាយបញ្ហា៖

• ការជំទាស់ទៅនឹងការជូនដំណឹងអំពីប្រតិបត្តិការជាមួយចំណែកនៃម្ចាស់កម្មសិទ្ធិណាមួយត្រូវបានទទួលស្គាល់ថាជាការលះបង់សិទ្ធិជាមុនក្នុងការទិញ ហើយសកម្មភាពបន្ថែមទៀតនៅតែបន្តក្នុងលក្ខណៈទូទៅ។
• ក្នុងករណីមានការបដិសេធក្នុងការចេញលិខិតបដិសេធ ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិអាចប្រព្រឹត្តទៅក្រោមកិច្ចព្រមព្រៀងផ្តល់ជំនួយឥតសំណង ដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតដោយច្បាប់ និងមិនពាក់ព័ន្ធនឹងវិវាទ។

លទ្ធផល

មនុស្សពេញវ័យអាចបោះចោលភាគហ៊ុននៅក្នុងអចលនទ្រព្យ។ ដើម្បីលក់ ឬទិញភាគហ៊ុន ឬអាផាតមិនទាំងមូលនៅក្នុងកម្មសិទ្ធិរួម អ្នកគួរតែដឹងរឿងមួយចំនួន៖

• ប្រតិបត្តិការជាមួយកុមារក្រោមអាយុភាគច្រើនត្រូវបានអនុវត្តក្រោមការគ្រប់គ្រងរបស់អាណាព្យាបាល និងអាជ្ញាធរអាណាព្យាបាល។
• ផ្ទះដែលដាក់បញ្ចាំអាចត្រូវបានផ្ទេរទៅកម្មសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់ផ្សេងទៀតបានលុះត្រាតែមានការយល់ព្រមពីធនាគារ។
• វាអាចទៅរួចក្នុងការលក់អាផាតមិនដែលបានបរិច្ចាគ ក៏ដូចជាការទិញ ឬទទួលមរតក ជាមួយនឹងកម្មសិទ្ធិរួម ឬកម្មសិទ្ធិរួម ដោយទទួលបានការយល់ព្រមពីគូប្រជែង ឬបែងចែកផ្នែកធម្មជាតិនៃលំនៅដ្ឋាន។
• ការខ្វែងគំនិតគ្នារបស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនជាមួយប្រតិបត្តិការមិនដកហូតសិទ្ធិផ្ទេរសិទ្ធិទៅលំនៅដ្ឋាន។

សំណួរដែលនៅសល់អាចត្រូវបានឆ្លើយដោយមេធាវីដែលមានបទពិសោធន៍និងមេធាវីនៃវិបផតថល Pravoved ។

ប្រសិនបើអាផាតមិនត្រូវបានបែងចែកទៅជាភាគហ៊ុន វាតែងតែមានលទ្ធភាពដែលម្ចាស់ម្នាក់នឹងចង់លក់ផ្នែករបស់ពួកគេនៃលំនៅដ្ឋាន។ សម្រាប់​អ្វី​ដែល​នៅ​សល់ ការ​លក់​បែប​នេះ​មិន​សូវ​ល្អ​ទេ។ តើ​ត្រូវ​ធ្វើ​ដូចម្តេច​ដើម្បី​ការពារ​អាផាតមិន​មិន​ឱ្យ​ក្លាយ​ជា​អាផាតមិន​រួម?

ថ្មីៗនេះនៅក្នុងសង្កាត់ទីក្រុងមូស្គូនៃទីក្រុង Perovo ជម្លោះរវាងអ្នករស់នៅក្នុងផ្ទះល្វែងសហគមន៍មួយបានបញ្ចប់ដោយឃាតកម្មមួយ។ ការលក់ភាគហ៊ុនមុនឧប្បត្តិហេតុឧក្រិដ្ឋកម្ម។ ដុំ kopeck ធម្មតាបានប្រែទៅជាផ្ទះល្វែងរួមបន្ទាប់ពីអតីតប្តីប្រពន្ធបានលែងលះគ្នា។ ប្រពន្ធនិងកូនប្រុសបានលក់ភាគហ៊ុនរបស់ពួកគេទៅឱ្យម្ចាស់ថ្មីដែលបានផ្តល់ឱ្យអតីតម្ចាស់នូវជីវិតដែលមិនអាចទ្រាំទ្របាន: បុរសមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យចូលទៅក្នុងផ្ទះបាយនិងបន្ទប់ទឹកទេហើយតាមគ្រប់មធ្យោបាយទាំងអស់បានរួចជីវិតពីផ្ទះល្វែង។ គាត់​ទ្រាំ​មិន​បាន​ក៏​ចាប់​អ្នក​ជិត​ខាង​ធ្វើ​ជា​ចំណាប់​ខ្មាំង រួច​បាញ់​គាត់​ទៅ។

កិច្ចព្រមព្រៀងចែករំលែកជាញឹកញាប់ត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងជម្លោះដែលកើតឡើងទាំងមុន និងក្រោយពេលលក់ភាគហ៊ុន។ វាជាការលំបាកជាពិសេសសម្រាប់ម្ចាស់ទាំងនោះដែលស្នាក់នៅក្នុងអាផាតមិនដែលជនចម្លែកផ្លាស់ទីចូល។ តើអាចទប់ស្កាត់ការលក់ភាគហ៊ុនបានទេ?

តើសហកម្មសិទ្ធិករអាចត្រូវបានហាមឃាត់មិនឱ្យលក់ភាគហ៊ុនបានទេ?

សព្វថ្ងៃនេះ ម្ចាស់ផ្ទះមានឱកាសគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការជាមួយអចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេ។ ដើម្បីធ្វើដូចនេះអ្នកត្រូវទាក់ទង USRR ហើយសរសេរសេចក្តីថ្លែងការណ៍ស្តីពីការហាមឃាត់ប្រតិបត្តិការដោយគ្មានការចូលរួមផ្ទាល់ខ្លួន។ ជាអកុសលនៅក្នុងករណីនៃការលក់ភាគហ៊ុននៃផ្ទះល្វែងមួយសេចក្តីថ្លែងការណ៍បែបនេះនឹងមិនជួយទេ។

“ការហាមប្រាមលើប្រតិបត្តិការដោយគ្មានការចូលរួមផ្ទាល់ខ្លួនអនុវត្តចំពោះតែភាគហ៊ុនដែលជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិប៉ុណ្ណោះ។ Elena Medvedeva ប្រធានការិយាល័យ Na Alekseevskaya នៃ MIEL-Network of Real Estate Offices ពន្យល់ថា វានឹងមិនដំណើរការដើម្បីមានឥទ្ធិពលលើសហម្ចាស់តាមរយៈសេចក្តីថ្លែងការណ៍បែបនេះទេ។

ដូច្នេះ ប្រសិនបើចំណែកនៃអាផាតមិនមិនមែនជារបស់អ្នកទេ អ្នកនឹងមិនអាចហាមឃាត់សហកម្មសិទ្ធិកររបស់អ្នកមិនឱ្យលក់វាបានទេ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ច្បាប់នៅតែការពារសិទ្ធិរបស់អ្នក៖ អ្នកមានសិទ្ធិជាមុនក្នុងការទិញ។

តើអ្វីផ្តល់ឱ្យសហកម្មសិទ្ធិករនូវសិទ្ធិជាមុនក្នុងការទិញ?

ប្រសិនបើអ្នកជាម្ចាស់ និយាយថា ពីរភាគបីនៃភាគហ៊ុននៅក្នុងអាផាតមិន ហើយទីបីទៀតជាកម្មសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់ផ្សេងទៀត នោះគាត់ត្រូវតែប្រាប់អ្នកជាមុនអំពីចេតនារបស់គាត់ក្នុងការលក់ផ្នែកនៃអាផាតមិន។

មេធាវី PENNY LANE REALTY លោក Boris Baryutin ពន្យល់ពីខ្លឹមសារនៃការទិញអនុគ្រោះ៖ “អ្នកលក់ភាគហ៊ុនត្រូវមានកាតព្វកិច្ចជូនដំណឹងដល់សហកម្មសិទ្ធិករផ្សេងទៀត (ម្ចាស់ភាគហ៊ុន) ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីចេតនារបស់គាត់ក្នុងការលក់ភាគហ៊ុនរបស់គាត់ទៅឱ្យភាគីទីបី ដោយបង្ហាញពីតម្លៃ និង លក្ខខណ្ឌនៃប្រតិបត្តិការនាពេលខាងមុខ។ បានផ្តល់ថាក្នុងរយៈពេល 30 ថ្ងៃ សហម្ចាស់ (ម្ចាស់ភាគហ៊ុន) មិនបានបង្ហាញពីបំណងចង់ទទួលបានភាគហ៊ុនផ្តាច់មុខ អ្នកលក់មានសិទ្ធិលក់ភាគហ៊ុនរបស់គាត់ទៅឱ្យភាគីទីបី។ ក្នុងករណីដែលមិនគោរពតាមតម្រូវការនេះ ម្ចាស់ភាគហ៊ុនដែលមិនត្រូវបានជូនដំណឹងអំពីការលក់អាចទទួលស្គាល់ប្រតិបត្តិការនេះថាមិនត្រឹមត្រូវ។

ដូច្នេះ មានតែនៅក្នុងករណីដែលក្នុងរយៈពេល 30 ថ្ងៃដែលអ្នកមិនបានឆ្លើយតបនឹងលិខិតនេះ ឬបានលះបង់សិទ្ធិជាមុនរបស់អ្នក សហកម្មសិទ្ធិករនឹងអាចផ្តល់ភាគហ៊ុនរបស់គាត់ទៅឱ្យភាគីទីបីក្នុងតម្លៃដូចគ្នា។ ប្រសិនបើច្បាប់ទាំងនេះត្រូវបានរំលោភបំពាន ប្រតិបត្តិការលក់ភាគហ៊ុនអាចត្រូវបានជំទាស់នៅក្នុងតុលាការ។

តើការជូនដំណឹងនៃប្រតិបត្តិការសម្រាប់ការផ្តាច់ខ្លួននៃភាគហ៊ុនអាចជួយបានយ៉ាងដូចម្តេច?

ចាប់ពីថ្ងៃទី 01/01/2017 ប្រតិបត្តិការសម្រាប់ការលក់ភាគហ៊ុនត្រូវបានការពារបន្ថែម - ចាប់ពីកាលបរិច្ឆេទនេះ ច្បាប់សហព័ន្ធ "ស្តីពីការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ" ផ្តល់សម្រាប់ច្បាប់ថ្មី។ ប្រសិនបើកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ និងលក់ភាគហ៊ុនមុននេះអាចត្រូវបានបញ្ចប់ក្នុងទម្រង់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដ៏សាមញ្ញនោះ ឥឡូវនេះប្រតិបត្តិការបែបនេះត្រូវទទួលរងការសារការី ដែលធ្វើឱ្យវាកាន់តែមានតម្លាភាព និងសុវត្ថិភាព។ ការជូនដំណឹងរបស់សហម្ចាស់ (ម្ចាស់ភាគហ៊ុន) អំពីការលក់ឥឡូវនេះធ្វើឡើងដោយមានការចូលរួមដោយផ្ទាល់ពីសារការីដែលគ្រប់គ្រងដំណើរការនេះ។ ដូច្នេះ ម្ចាស់ទាំងអស់មានព័ត៌មានពេញលេញអំពីតម្លៃ និងលក្ខខណ្ឌនៃការលក់។

ដូចដែលលោក Boris Baryutin ពន្យល់ ប្រជាពលរដ្ឋដែលមិនស្មោះត្រង់ពីមុន (អ្នកលក់ និងអ្នកទិញ) មានលទ្ធភាពនៃការក្លែងបន្លំក្នុងការអនុវត្តប្រតិបត្តិការសម្រាប់ការផ្តាច់មុខនៃភាគហ៊ុន ខណៈដែលអ្នកកាន់ភាគហ៊ុនដែលនៅសល់ប្រហែលជាមិនបានដឹងពីការលក់នោះទេ។ ជាឧទាហរណ៍ អ្នកទិញដែលមិនសមហេតុផលបានប្រើយ៉ាងទូលំទូលាយនូវការអនុវត្តនៃការទិញភាគហ៊ុនដោយមិនបានជូនដំណឹងដល់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនផ្សេងទៀតពិតប្រាកដ។ នេះបណ្តាលឱ្យមានឧក្រិដ្ឋកម្មមួយចំនួន: ដោយគ្មានចំណេះដឹងអំពីម្ចាស់ភាគហ៊ុនឬការចុះបញ្ជីប្រឌិតនៃការជូនដំណឹងនៃការលក់ម្ចាស់ថ្មីត្រូវបានដោះស្រាយនៅក្នុងផ្ទះល្វែងមួយ។ គាត់បានធ្វើឱ្យជីវិតរបស់អ្នកជួលដែលនៅសល់មិនអាចទ្រាំទ្របាន ដោយបង្ខំពួកគេឱ្យលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងអាផាតមិនក្នុងតម្លៃកាត់បន្ថយយ៉ាងខ្លាំង។

នៅពេលលក់ភាគហ៊ុនតាមរយៈសារការី ហានិភ័យនៃការបោកបញ្ឆោតដោយសហកម្មសិទ្ធិករបានថយចុះ។ អ្នកចូលរួមទាំងអស់នៅក្នុងប្រតិបត្តិការនេះបានទទួលការការពារផ្នែកច្បាប់កាន់តែច្រើន ហើយប្រតិបត្តិការខ្លួនវាកាន់តែមានតម្លាភាព។

អ្វីដែលត្រូវធ្វើជាមួយភាគហ៊ុនក្នុងករណីមានជម្លោះកម្មសិទ្ធិ?

ជាធម្មតា បញ្ហាដែលទាក់ទងនឹងការលក់ភាគហ៊ុនកើតឡើងបន្ទាប់ពីមានជម្លោះ និងការឈ្លោះប្រកែកគ្នា។

លោក Alexander Lunin អ្នកគ្រប់គ្រងជាន់ខ្ពស់នៃនាយកដ្ឋានលំនៅដ្ឋានបន្ទាប់បន្សំនៃ Azbuka មានប្រសាសន៍ថា "ស្ថានភាពមួយក្នុងចំណោមស្ថានភាពដែលមានបញ្ហាបំផុតនៅក្នុងអចលនទ្រព្យគឺនៅពេលដែលអ្នកកាន់កាប់ភាគហ៊ុននៃអាផាតមិនស្ថិតក្នុងការឈ្លោះប្រកែកគ្នា ហើយព្យាយាមមិនដោះស្រាយស្ថានការណ៍ ប៉ុន្តែធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់គ្នាទៅវិញទៅមក" ។ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ Zhilya ។ យោងតាមអ្នកជំនាញ អ្នកស្នងមរតកតែងតែឈ្លោះប្រកែកគ្នា។ មូលហេតុចំបងគឺ ភាពច្របូកច្របល់ ដែលជាធម្មតាកើតឡើងនៅពេលនៃការទទួលបានមរតក។ មិនសូវជាញឹកញាប់មានស្ថានភាពនៅពេលដែលជម្លោះបានចាប់ផ្តើមក្នុងអំឡុងពេលនៃជីវិតរបស់អ្នកសាកល្បង។ ក្នុងករណីណាក៏ដោយសំណួរកើតឡើង: អ្វីដែលត្រូវធ្វើជាមួយការចែករំលែក? វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការយល់ព្រមលើការលក់ វាក៏ពិបាកប្រើអាផាតមិន អ្នកមិនចង់លក់ដើម្បីអ្វីនោះទេ។

Alexander Lunin ផ្តល់ដំបូន្មានថា "ក្នុងស្ថានភាពនេះ ការសម្រេចចិត្តត្រឹមត្រូវតែមួយគត់គឺត្រូវទាក់ទងអ្នកជំនាញក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ"។ - ទីមួយ ភ្នាក់ងារ​គឺ​ជា​មនុស្ស​ដែល​តែងតែ​អព្យាក្រឹត និង​មិន​ចាប់​អារម្មណ៍​ចំពោះ​ការ​ទទួល​មរតក។ វានឹងកាន់តែងាយស្រួលសម្រាប់គាត់ក្នុងការចរចាជាមួយភាគីប្រឆាំង។ ទីពីរ ការលក់ភាគហ៊ុននៅក្នុងអាផាតមិនតែងតែជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងការបញ្ចុះតម្លៃដ៏ធំ យ៉ាងហោចណាស់ 50% នៃតម្លៃពិតរបស់វា។ អាផាតមិនលក់ទាំងមូលនឹងត្រូវចំណាយកាន់តែច្រើន។ ភ្នាក់ងារនឹងអាចតម្រង់ទិសនៅលើទីផ្សារភ្លាមៗ ប្រហែលជាជម្រើសដែលគាត់នឹងផ្តល់ជូននឹងសមនឹងភាគីទាំងពីរ។