Обделен приватизировали квартиры частный дом. Преимущества и недостатки расприватизации жилья

При деприватизации и расприватизации собственность возвращается прежнему владельцу – государству или муниципалитету.

Отличия в понятиях

Что такое деприватизация?

Чем различаются деприватизация и расприватизация?

Право на деприватизацию закреплено за гражданами Законом РФ № 1541-I от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Тем не менее, ни он, ни другие официальные документы, этому понятию не дают четкого определения. Поэтому процедура, обратная приватизации, на практике может именоваться двояко :

• деприватизацией;
• расприватизацией.

Если недвижимость возвращается муниципалитету или государству добровольно , то такая процедура называется деприватизацией. При этом граждане продолжают проживать в переданных помещениях, заключив договора соцнайма.

Расприватизация недвижимости- что это такое?

Если добровольная передача жилого помещения невозможна по каким-либо причинам, то заинтересованной стороной инициируется процедура расприватизации. Суд рассмотрит исковое заявление, и договор приватизации может быть признан его решением недействительным.

До введения в 2006 году возможности законно провести добровольную деприватизацию, судебный путь был единственно возможным.

Этот путь более долгий, чем деприватизация, и не всегда может завершиться успешно – в суде потребуется доказать, что процедура была проведена с нарушениями законодательства.

О сроках исковой давности для признания приватизации квартиры недействительной . Узнайте также о том, приватизирована ваша жилплощадь или нет.

Причины и условия

Добровольную деприватизацию жилого помещения осуществляют при следующих условиях:

Порядок действий

Процедура деприватизации несложна и состоит из нескольких шагов.

Шаг 1. Проверка возможности провести процесс

Чтобы не бегать зря по инстанциям и не платить лишних денег, собственник должен убедиться, что он не находится в положении, когда провести деприватизацию невозможно .

Шаг 2. Сбор документов

После того, как собственник недвижимости проверит возможность проведения деприватизации, ему необходимо подавать заявление в органы местной власти.

Заявление необходимо подписать всем собственникам передаваемого помещения.

Его потребуется сопроводить набором документов:

• документ, подтверждающий право владения собственностью;
• технический паспорт;
• копия паспортов владельцев жилья;
• справка о составе семьи или выписка из домовой книги;
• справка из управляющей организации об отсутствии задолженности по жилищным и коммунальным платежам;
• оплаченная квитанция на регистрационный сбор;
• документы, подтверждающие то, что на квартиру не наложено никаких обременений (выписка из ЕГРП уже содержит такие сведения).

Следует учитывать, что каждый из этих документов имеет свой срок действия и на дату подачи заявления все справки должны быть действительны, паспорт не должен подлежать замене и т.п.

Шаг 3. Заключение договора с муниципалитетом

Если все собранные документы на момент подачи заявления действительны, и муниципалитет не против их приема, то не позднее тридцати календарных дней после подачи документов между ним и гражданином заключается договор о передаче жилья местной власти .

Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре , иначе он не является действующим.

Один экземпляр договора после регистрации в Росреестре передается бывшему владельцу квартиры. После этого муниципалитет в течение двух месяцев заключает с бывшим собственником квартиры договор соцнайма.

Если собственников было несколько, то договор заключается со всеми собственниками и все они его подписывают.

Если не принимают заявление

Если муниципалитет отказывает заявителю в приеме заявления или после деприватизации не заключает с ним договор соцнайма на переданное жилье без указания законных на то причин, то гражданину придется обращаться в суд.

Суд вправе обязать муниципалитет принять в свою собственность недвижимость и принудить к заключению договора соцнайма с лицами, деприватизировавшими свою собственность.

Судебным путем

Расприватизация через суд потребуется в двух случаях:

1. Приватизация прошла с нарушением прав кого-либо из проживавших в квартире. Заявление суд примет, если после перехода недвижимости в собственность прошло менее трех лет. Иначе заявитель получит отказ уже на этом этапе.
2. Органы местной власти не заключают договор деприватизации . Законным их отказ может быть только при установлении факта незаконной перепланировки недвижимости или признания дома аварийным.

Гражданский кодекс РФ указывает в несколько причин, по которым договор приватизации можно признать недействительным:

• процедура прошла с участием недееспособных лиц;
• граждане были введены в заблуждение;
• проведение сделки сопровождалось насилием или угрозами;
• были нарушены права кого-то из прописанных лиц.

Судебный иск на расприватизацию могут подать лица, чьи права оказались нарушены, сами собственники, органы опеки за недееспособных лиц или прокуратура.

Иск необходимо подавать в суды общей юрисдикции по месту расположения жилья. В нем должна быть указана просьба о передаче помещения муниципалитету и веские основания для расприватизации.

Иск необходимо сопроводить копиями документов:

• договора соцнайма;
• выписки Росреестра;
• договора приватизации;
• других документов, доказывающие законность требования;
• оплаченная квитанция госпошлины.

Повторная приватизация

Однажды расприватизированное жилье уже нельзя.

Причем этим правом не сможет воспользоваться ни бывший собственник, ни любой вновь прописанный туда гражданин.

Исключением являются несовершеннолетние дети .

Они имеют право это сделать с ранее расприватизированной квартирой после достижения совершеннолетия.

Возврат своей собственности государству процесс необратимый и подходить к нему необходимо после тщательного обдумывания, учитывая все тонкости и нюансы. Если возникают малейшие сомнения в необходимости этой процедуры, то их стоит обсудить с опытным юристом.

О том, каковы цели процедуры деприватизации жилья, вы можете узнать из видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

О плюсах приватизации жилья знают все. Это, прежде всего, неограниченные возможности по продаже и обмену своей жилплощади на другую, а также возможность передачи своего жилья в дар или по наследству.

Однако, о минусах приватизации мало кто задумывается. Поэтому для некоторых владельцев дополнительные платежи за собственное жилье (плата за капремонт, налог на имущество и т.п. ) становятся весьма обременительными, и возникает навязчивое желание вернуть все как было. То есть - расприватизировать (деприватизировать ) квартиру , передав ее обратно в муниципальную или государственную собственность. И снова стать счастливым нанимателем жилья.

Можно ли приватизированную квартиру расприватизировать? Можно. А как это сделать? Сейчас объясним. Тут есть некоторые ограничения.

Расприватизация или деприватизация?

Есть ли разница между терминами «расприватизация» и «деприватизация» квартиры? С бытовой точки зрения - нет (хотя лингвисты могут с нами поспорить ). И то и другое означает возврат жилья в собственность города или государства.

Но некоторые особо щепетильные юристы считают, что расприватизацией следует называть признание договора приватизации недействительным (согласно статьям 168-172 и 175-179 ГК РФ ). А деприватизацией следует считать добровольное (по инициативе владельца ) расторжение договора передачи квартиры в собственность (согласно статьям 450-453 ГК РФ ).

Расприватизация квартиры в виде признания договора передачи недействительным может происходить только через суд. Причинами могут служить нарушения в оформлении самого договора или нарушенные права тех жильцов, которые должны были участвовать в приватизации, но почему-то не участвовали. Тогда по иску этих жильцов или по иску самого собственника суд может признать договор передачи жилья в собственность недействительным, и вернуть квартиру на баланс города.

Расприватизация квартиры через суд может происходить и в случае, когда муниципальные власти отказываются от добровольного возврата жилплощади на баланс города.

Если же город не возражает против принятия жилья обратно в муниципальный фонд, то расприватизация (деприватизация) квартиры происходит в обычном порядке, без суда. Такая процедура предусматривает не расторжение действующего договора передачи жилья в собственность, а заключение нового отдельного договора деприватизации. Точнее - договора передачи жилья в собственность города.

Как расприватизировать квартиру - порядок действий

Рассмотрим процесс расприватизации (деприватизации) квартиры на примере Москвы. В других городах порядок действий будет схожим, отличия могут быть только в названии ведомств, принимающих возвращенную жилплощадь на свой баланс и в форме подачи заявлений на деприватизацию.

Условия для расприватизации жилья

Расприватизировать можно только приватизированную квартиру . Вернуть городу собственность на купленную, унаследованную или полученную в дар квартиру - нельзя.

Для того, чтобы город принял обратно приватизированную квартиру у ее собственников, должны выполняться следующие обязательные условия :

1. это должно быть единственное жилье для всех проживающих в ней людей;
2. после приватизации в квартиру не были вселены другие люди;
3. на квартиру не должны быть наложены какие-нибудь взыскания, аресты, права на нее не должны оспариваться;
4. в квартире после приватизации не проводилась перепланировка;
5. все собственники квартиры согласны на возврат этой собственности городу;

Вернуть жилье в государственную или муниципальную собственность могут только те собственники, которые изначально приватизировали квартиру на себя. Если в составе семьи есть , то для деприватизации понадобится разрешение .

Расприватизировать квартиру без согласия всех ее собственников не получится.

Чтобы расприватизировать квартиру, собственникам нужно подготовить следующие документы:

1. Заявление на деприватизацию жилья (см. бланк заявления - );
2. Копии паспортов всех собственников (для детей до 14 лет - свидетельства о рождении );
3. Выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
4. Справку о составе проживающих (прописанных ) в квартире жильцах - или ;
5. Разрешение Органов опеки и попечительства на деприватизацию квартиры, если среди ее собственников есть несовершеннолетние дети.

Сам процесс оформления расприватизации квартиры по инициативе собственников - бесплатный.

Куда подавать документы на расприватизацию

В Москве вопросами расприватизации (деприватизации ) жилых помещений занимается Департамент городского имущества (ДГИ - см. здесь ). Документы можно подать прямо туда, в службу «одного окна». Но удобнее передать весь пакет документов в любой МФЦ «Мои документы» , независимо от района проживания. Сотрудники МФЦ сами передают бумаги в ДГИ и забирают их оттуда обратно.

При подаче документов должны присутствовать все собственники квартиры старше 14 лет (с паспортами ), либо их представители по доверенности. Все они подписывают заявление на деприватизацию своей квартиры. За детей младше 14 лет действуют их родители.

После принятия документов, собственникам выдается выписка из журнала регистрации обращений с датой принятия заявления.

Далее документы переправляются в ДГИ, и там на их основе готовится договор деприватизации квартиры (договор передачи жилого помещения в собственность города Москвы ). Это может занять срок до 2-х месяцев. Затем этот договор передается обратно в МФЦ, где его уже подписывают все собственники квартиры.

Регистрация договора деприватизации

После подписания договора деприватизации квартиры, его нужно зарегистрировать в . Для этого его снова отдают сотрудникам МФЦ, а те уже сами отправляют его на регистрацию и получают потом обратно. Зарегистрированный экземпляр договора выдают на руки бывшим собственникам.

После этого расприватизация считается завершенной, квартира становится частью жилого фонда города. А ее бывшим собственникам, зарегистрированным (прописанным ) в ней на постоянной основе, она передается по бессрочному договору социального найма .

Этот договор с жильцами заключает тот же Департамент городского имущества (ДГИ) не позднее 2-х недель с момента регистрации договора деприватизации и перехода квартиры в собственность города Москвы.

Деприватизация жилья - что говорит закон?

Закон говорит, что любой собственник жилья, получивший свои права на квартиру в результате приватизации, может ее расприватизировать обратно по своему желанию и на бесплатной основе. А городские власти обязаны принять в собственность эти квадратные метры, а с бывшими собственниками заключить договор социального найма. Об этом прямо сказано в Откроется в новой вкладке.">статье 20 закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 .

Условия деприватизации жилья уже не раз пытались изменить, и даже вносили в госдуму отдельный законопроект (см. ), по которому предлагалось ограничить право на расприватизацию. В частности, предлагалось предоставлять право на деприватизацию жилья только малоимущим гражданам, которых официально признали таковыми.

Но закон этот так и подвис в воздухе, поэтому на сегодняшний день любой гражданин вне зависимости от даты приватизации жилья имеет право на его деприватизацию, согласно указанной выше статье.

Причины расприватизации квартир

Расприватизировать свою квартиру собственники решаются по разным причинам, и не всегда экономический фактор играет здесь основную роль. Квартира в собственности может оказаться серьезным бременем или препятствием для реализации своих планов. А дорогостоящая собственность одиноких пенсионеров может стать приманкой для .

На расприватизацию, например, могут пойти из-за того, что:

• сумма расходов на содержание собственного жилья стала слишком велика (собственник обязан содержать не только свою квартиру, но и общедомовое имущество, оплачивать техобслуживание площадей общего пользования, платить взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома );
• увеличился (налог на приватизированное жилье теперь исчисляется с его кадастровой стоимости );
• появилась возможность бесплатно улучшить свои жилищные условия по городской или государственной социальной программе предоставления жилья (в том числе переселения из ветхого жилья );
• возникли непредвиденные семейные обстоятельства (например, нужно, чтобы квартира не оказалась );
• решили таким образом защититься от криминальных посягательств на приватизированное жилье (так поступают некоторые одинокие пожилые люди, которых назойливо обрабатывают мошенники; а расприватизированная квартира уже не представляет для них интереса ).

Последствия расприватизации жилья

После расприватизации своей квартиры, за бывшими владельцами сохраняется право пользования жилым помещением. Все прописанные там на момент деприватизации жильцы продолжают там проживать, но их права и обязанности существенно меняются.

Основанием для проживания в квартире теперь будет служить не право собственности, а социальный наем по условиям договора с городом. Жильцы вместо статуса «собственники» получают статус «наниматели». Обязанности по уплате налога на имущество, содержанию общедомовых площадей, взносов на капремонт - с них снимается. Остаются только квартплата и коммунальные платежи.

Но наниматели социального жилья теперь не смогут ни продать свою квартиру, ни сдать ее в аренду, ни передать по наследству, ни подарить. Не смогут получить кредит под квартиру, не смогут сделать в ней перепланировку. А за длительное отсутствие (непроживание

Понятие подразумевает под собою процесс перехода права собственности на квартиру от частного владельца к государственным органам (как правило, к муниципалитетам). Гражданин перекочевывает из категории владельцев дома или квартиры в нанимателя помещения.

Существуют 2 формы процедуры отчуждения недвижимости:

• В результате решения суда.
• По добровольному согласию сторон.

В законодательстве нет понятия расприватизации как такового, однако алгоритм отчуждения владельцами недвижимости детально прописан несколькими нормативно-правовыми актами.

Причины возврата к найму жилья

Основные причины добровольного отказа от владения недвижимостью кроются, прежде всего, в финансовых затруднениях.

Непосильное налоговое бремя

С 2015 года расчет налога на частную недвижимость будет рассчитываться исходя из кадастровой оценки владения, а не на основе инвентаризационной стоимости, как это было раньше. Кроме того, полномочия по окончательному размеру платежа отдаются «на откуп» органам местного самоуправления субъектов.

Общеизвестно, что кадастровая оценка реально приближена к рыночной стоимости. Не исключено, что с нововведениями в налоговое законодательство эта оценка может возрасти. И даже учитывая 5-летний поэтапный переход на новую систему налогообложения, для малообеспеченных людей платеж может стать не подъемным даже при владении скромным жильем.

Социальный найм квартиры избавляет квартиросъемщика от уплаты имущественного налога.

Платежи за капитальный ремонт

Переход в статус нанимателя избавит гражданина от необходимости вносить и этот платеж. Законодательство обязывает муниципалитеты погашать долю нанимателей в платежной статье капитального ремонта. Любой ремонт, в том числе и тепловых коммуникаций в квартире, осуществляют государственные органы.

Существенное снижение размера коммунального платежа

Проживание в квартире на основе социального найма ощутимо уменьшает расходы квартиросъемщика на оплату коммунальных услуг.

Улучшение жилищных условий

Этот момент несколько спорный. В случае признания строения аварийным, государство гарантирует нанимателю предоставление нового жилья из расчета социальных нормативов (18 «квадратов» на человека). Если наниматель проживает в 9-метровой комнатушке, то выгода от ситуации очевидна. Но при проживании в 5-комнатных хоромах съехать придется на положенную по стандарту жилищную площадь.

В этих же условиях владельцу недвижимости муниципальные органы обязаны предоставить равноценное жилье.

Защита от «черных» риэлторов

В соответствии с законом социальную квартиру квартиросъемщик не имеет права отчуждать. Следовательно, провести какие-то мошеннические сделки с государственной квартирой очень затруднительно. Это преимущество квартир по найму актуально для пожилых одиноких граждан.

Передача жилья в муниципальный фонд – правовой инструктаж

Если ранее для подобного юридического хода требовалось судебное решение, то сейчас, допустим, отказ от частного владения недвижимостью в досудебном порядке. Эта возможность гражданам предоставлена после 20.05.2002 года, когда в приватизационный ФЗ добавили рассмотренную нами выше статью 9.1.

Инициатором процесса передачи недвижимости выступает только собственник жилья. Порядок действий при этом следующий:

• Принятие решения и техническая подготовка квартиры к сдаче.
• Обращение собственника в органы исполнительной власти или местного самоуправления (департаменты или отделы по жилищной и миграционной политике и т. д.).
• Написание заявления по установленной форме.
• Сбор пакета документов.
• Передача недвижимости в муниципальный фонд жилья.
• Государственная регистрация договора муниципалитета и собственника (уже бывшего) о передаче квартиры.
• Оформление договора социального найма помещения с зарегистрированными в квартире жильцами (только с теми, у кого нет иного жилья в собственности).

Окончательное решение принимается исполнительной властью в течение 2-х месяцев со дня регистрации документов. Срок прописан в законе, поэтому любая волокита сверх нормы – нарушение.

Перед тем как сдать квартиру государству, в ней необходимо провести минимальный косметический ремонт (при неудовлетворительном состоянии). Если имеется незначительная перепланировка квартиры, все нужно оформить надлежащим образом. Вполне вероятно, что при несанкционированном переустройстве помещения придется заплатить штраф.

При добровольном отказе от недвижимой собственности следует «семь раз отмерить, а потом только отрезать»: повторная бесплатная приватизация недоступна. Однажды гражданин воспользовался этим правом (ст. 11 закона о приватизации), и теперь даже ту квартиру, в которой он продолжает проживать, придется выкупать у государства.

А вот члены семьи собственника, не достигшие 18 лет на момент участия в деприватизации, смогут воспользоваться правом безвозмездного получения от государства квартиры в частное владение.

Документы

Перечень предоставляемых муниципалитету документов включает:

• Правоустанавливающий документ на недвижимость.
• Юридическое подтверждение отсутствия обременений и ограничений на сделки с квартирой.
• Справка о прописанных в квартире гражданах из паспортного стола.
• Паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних) прописанных жильцов.
• Домовая книга (или выписки, заверенные копии листов).
• Технический паспорт жилья.
• Квитанции оплаченных сборов регистрации заявления.

Не исключено, что могут потребоваться копии квитанций квартплаты и коммунального платежа за последний расчетный период. В случае наличия задолженностей потребуется заключить договора реструктуризации неуплаченной суммы.

Нюансы добровольной передачи квартиры

Любые юридически значимые действия с недвижимостью имеют массу оговорок и тонкостей, которые необходимо учесть.

Основные моменты касаются:

• Несовершеннолетних жильцов.
• Долевого владения недвижимостью.
• Расприватизации без согласия собственника.

Как расприватизировать жилье с прописанным несовершеннолетним

Когда в планируемой к передаче в муниципальный фонд квартире прописаны и проживают несовершеннолетние дети (а равно инвалиды), существует нюанс в алгоритме процедуры. Дополнительно к вышеперечисленному пакету документов потребуется разрешение органов опеки.

Доля в квартире

Жилищным законодательством предусмотрено долевое владение недвижимостью. Тут нужно заручиться согласием владельца каждой доли, иначе в расприватизации откажут. Остальной алгоритм проведения процедуры не отличается от вышеописанного.

Расприватизировать жилье в обход собственника

Если квартиру «получилось» перевести в муниципальный фонд без согласия собственника, то такая сделка признается недействительной, и квартира возвращается владельцу на прежних основаниях.

Деприватизация через суд

Передача недвижимости из частной собственности в муниципалитет по решению суда проводится в случаях, когда сам приватизационный процесс велся с нарушениями законодательства:

• Нарушения прав несовершеннолетних квартиросъемщиков, лиц с ограниченной дееспособностью.
• Нарушения прав иных заинтересованных в соответствии с законом лиц.
• Применение мошеннических схем.
• Применение давления к участникам процесса приватизации.
• Необоснованный отказ исполнительной власти в деприватизации.

Оспорить приватизацию через суд могут:

• Прописанные в квартире на момент появления права собственности граждане.
• Определенный круг заинтересованных лиц.
• Опекуны, представители несовершеннолетних и инвалидов, поручители.
• Надзорные инстанции (прокуратура, опека).
• Государственные органы (муниципалитет, другие инстанции).

Оспаривать приватизационный результат в судебном порядке (подача иска) возможно в течение 3-х лет после перехода квартиры в частную собственность. В исключительных случаях закон дает право выхода за предусмотренные временные ограничения.

Судебное отчуждение в государственную собственность недвижимости позволяет повторно участвовать в бесплатной приватизации жилья.

Существующие ограничения

Не получится передать в муниципальный фонд недвижимость следующих категорий:

• Юридически обремененную.
• Перешедшую в собственность по наследству, дарению.
• Имеющую несанкционированные перепланировки.
• Прошедшую через процедуры продаж и перепродаж.
• Ведомственное жилье.

Социальный найм жилья

Наниматель не имеет права продать, подарить или передать по наследству муниципальную квартиру. Однако он может обменять жилье на другой вариант из городского фонда.

Сданный объект навсегда выбывает из приватизационного фонда.

Обязательные платежи при отчуждении

При добровольном решении сдачи недвижимости заплатить придется установленный регистрационный сбор, размер которого можно узнать в отделе по жилищной политике. Однако возможны и косвенные затраты при подготовке необходимых документов.

К примеру, если истек срок действия общегражданского паспорта собственника или совладельцев жилья, придется заменить документ со всеми вытекающими финансовыми издержками.

Расприватизация

Правительство РФ планировало положить конец добровольной расприватизации с 1 марта 2015 года. Но дальше планов дело не зашло. В настоящее время процедура передачи частной недвижимости в муниципальный фонд проводится по сложившейся практике и действующему законодательству.

Однако по закону № 189-ФЗ обратить вспять приватизацию можно только до 26.02.2016 года.

«Корректирующее» правоприменение

Правовое поле, регулирующее сделки с недвижимостью, находится в постоянном развитии. Внесение изменений и дополнений в действующую базу, разработка и принятие новых законов позволяют совершенствовать правоотношения, предоставляя новые интересные возможности.

В этом смысле приватизационные сделки «обратного» характера позволяют исправить опрометчивые решения прошлого и изменить в лучшую сторону невыгодную ситуацию в настоящем.

Законодательство

Порядок вывода квартиры из частной собственности в категорию социального найма регулируется следующими законами:

• Закон № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (статья 9.1).
• Жилищный Кодекс РФ (статья 20).
• Гражданский Кодекс РФ (статьи 168-171, 176-179).

В соответствии со статьей 9.1 Закона о приватизации частным владельцам жилья разрешается передавать недвижимую собственность государству. Отчуждаемые «квадратные метры» должны быть свободны от юридических обременений, являться для гражданина единственным местом постоянного проживания.

Соответствующую всем предъявляемым требованиям квартиру органы местного самоуправления обязаны поставить на собственный баланс. Затем с гражданином заключается договор социального найма уже государственной квартиры.

Представители власти, принимающие жилье, руководствуются положениями Федерального законодательства, а также правовой базой субъектов федерации и муниципальных образований.

Нормативные акты на уровне субъектов не должны противоречить действующему федеральному законодательству. Если владелец недвижимости обнаружит попытки злоупотребления полномочиями со стороны местных чиновников, незаконные решения можно оспаривать в претензионном и судебном порядках.

Наравне с приватизацией жилья существует так называемая обратная приватизация – возвращение квартиры в собственность государству. Речь идет о расприватизации жилья в судебном порядке. Такая практика все еще пользуется спросом у населения нашей страны. Принудительный возврат квартиры подойдет всем тем, кто не может отказаться от приватизированного жилья в обычном порядке.

Что такое расприватизация? Каковы ее основания? Как вернуть жилье обратно государству? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.

Некоторые вопросы мы освещали в статье « «.

Что такое расприватизация?

Приватизация в России началась в далёком 1992 году, и с тех пор государственный жилищный фонд опустел на 80% – именно такой процент всего жилья перешел в частную собственность граждан и юридических лиц. Но вместе с тем потребовалось узаконить обратную процедуру – возврат приватизированного жилья обратно государству. Вскоре это стало доступно и даже получило отдельное название.

Расприватизация – это принудительный порядок возврата жилья государству путем признания договора передачи недействительным. Основанием выступают ст. 168-172, а также 175-179 ГК РФ.

Официально признать договор о приватизации недействительным можно только в судебном порядке. Ни о какой добровольной процедуре, как в случае с деприватизацией, речи не идет.

Отличие от деприватизации

Расприватизация и деприватизация жилья – это передача недвижимости обратно государству. Оба способа имеют одинаковое значение, однако различаются в условиях и последствиях.

Расприватизация – это признание приватизации недействительной в судебном порядке.

Деприватизация – это добровольное решение одного или нескольких собственников приватизированной квартиры о возврате жилье обратно муниципалитету.

Уже на примере определений видно, что расприватизация отличается от деприватизации. Если в случае с добровольным способом можно обойтись без суда, то расприватизация имеет исключительно принудительный порядок. Более того, если владельцу приватизированной квартиры откажут в деприватизации, он имеет право воспользоваться судебной защитой.

Но ключевое отличие двух способов – юридические последствия. После расприватизации в суде жильцы сохранят право еще на одну приватизацию. Если же вернуть квартиру государству добровольно, то попытка бесплатного перевода жилья будет считаться исчерпанной.

Можно ли расприватизировать квартиру? (Таблица)

Обратная приватизация жилья регламентируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами:

• Жилищным кодексом – а именно, ст. 20 и ст. 49 ЖК РФ;
• ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» (от 04.07.1991) – ст. 19.1;
• Закон города Москвы № 60 «О передаче…» (от 6.11.2002) – регламентирует передачу приватизированного жилья в собственность столичных властей.

Расприватизация квартиры имеет несколько особенностей. Рассмотрим некоторые из них в таблице.

Ситуация	Особенности
Без согласия собственника	Случается, что один из собственников приватизированной квартиры не согласен на возврат – деприватизация невозможна. Зато можно расприватизировать жилье в судебном порядке. Разумеется, при наличии веских аргументов. Например, отсутствие прав на перевод жилья или нарушение установленной процедуры по переводу квартиры в собственность граждан.
С ребенком	Если в квартире проживает несовершеннолетний, то расприватизация происходит при участии органов опеки. Случается, что взрослые нарушают процедуру. Тем самым, оставляя ребенка без права на жилой объект. Приходится оспаривать сделку, но обращение в суд возможно только с согласия ООП.
Расприватизация доли в квартире, жилье	Приватизированное жилье может принадлежать не одному, а сразу нескольким владельцам – по праву долевой собственности. Вернуть только свою долю государству нельзя. Но если собственники договорятся, то могут возвратить квартиру целиком – согласно деприватизации. Если обращаться в суд, то нужно иметь веские основания. Приватизация будет признана недействительной, если в ходе нее были допущены серьезные юридические ошибки.

Основания

Основной мотив, с которым можно обратиться в суд – признать договор о приватизации недействительным, а саму сделку – ничтожной. Расприватизация возможна в том случае, если в ходе процедуры были допущены серьезные ошибки.

Например:

1. Участник приватизации не мог заключать договор о приватизации, т.е. ранее использовал свою попытку либо не был зарегистрирован в квартире.
2. Оформление сделки происходило с нарушениями.
3. Игнорирование интересов несовершеннолетнего.
4. Отсутствие согласия одного из жильцов на проведение приватизации жилья.
5. Выявление запрета на приватизацию квартиры (например, аварийное, ветхое, служебное или иное жилье).

Нюансы приватизации в различных ситуациях: « «, « «, « «.

Вышеперечисленные основания должны быть подтверждены документально. Обращение в суд оформляется в форме искового заявления с указанием причины и требований.

Когда расприватизация невозможна?

Расприватизация жилья возможна далеко не во всех случаях. Бывает, что даже обращение в суд не приносит должного эффекта.

В каких случаях откажут в расприватизации квартиры:

• жилье находится под залогом (например, в обеспечение взятого в банке кредита на покупку авто);
• квартира подвергалась неузаконенной перепланировке;
• жилье было продано новым собственникам;
• нарушение срока исковой давности.

Пример:

Супруги Виноградовы и их сын приватизировали муниципальную квартиру. Кроме того, в квартире был зарегистрирован Сазонов. Квартирант имел прописку, хотя фактически проживал по другому адресу – в доме у гражданской жены. Сазонов не был против того, чтобы Виноградовы оформили жилье в свою собственность. Но заверенный у нотариуса отказ отсутствовал. Со временем мнение Сазонова поменялось – он разошёлся с гражданской женой и вынужден был вернуться в муниципальную квартиру. Однако жилье уже было в собственности Виноградовых. Семейная пара сменила замки и не пускала Сазонова за порог квартиры. Последний был вынужден обратиться в суд. Истец настаивал, что имел регистрацию в муниципальной квартире, а также подтвердил свое право на участие в процедуре.

Судье пришлось решать непростое дело – с одной стороны, Сазонов фактически не проживал в квартире (не оплачивал коммуналку, не решал бытовые вопросы…), но с другой – был внесен в договор соц найма. Учитывая сложившуюся ситуацию, суд принял решение удовлетворить иск на основании ст. 2 ФЗ № 1541-1, а также признать приватизацию недействительной. Виноградовым пришлось вернуть жилье муниципалитету.

Очень часто истцы допускают ошибки в исковом заявлении о расприватизации. Прежде, чем подавать иск, нужно определиться с основаниями, подготовить доказательства и оплатить госпошлину. Если этого не происходит, суд попросту оставляет иск без движения или возвращает его истцу (ст. 135 ГПК РФ). Старайтесь придерживаться установленных правил, а лучше обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего портала.

Как расприватизировать квартиру, жилье в суде?

Оспаривание приватизации имеет принудительный характер. Сразу после вынесения судом положительного вердикта прежние собственники жилья утрачивают свои права, а квартира отходит обратно государству.

Правом на расприватизацию обладают:

• прописанные в квартире жильцы;
• заинтересованные лица (например, родители несовершеннолетнего или поручители);
• государственные органы (ООП, прокуратура, ФНС и др.);
• представители муниципального образования.

Обращение в суд подчиняется установленным правилам. Ниже вы можете ознакомиться с пошаговой инструкцией.

Порядок, алгоритм

Расприватизация квартиры занимает длительное время. Прохождения всех судебных инстанций и ожидания итогового результата, увы, не избежать. Поэтому следует приготовиться к серьезным разбирательствам.

Порядок расприватизации квартиры в суде:

1. Установить причину.
2. Собрать документы, необходимые для обращения в судебный орган.
3. Грамотно составить исковое заявление (желательно совместно с юристом).
4. Передать документы в судебную канцелярию (лично, по почте, по доверенности).
5. Прийти на предварительные и основные слушания о расприватизации.
6. Получить копию решения суда.
7. Направить запрос в Росреестр для изменения сведений.

Если суд удовлетворит исковые требования, договор о приватизации признается недействительным. Следовательно, квартира вернется государству, а жильцы смогут заключить новый договор социального найма, если потребуется.

Процесс и процедура

Рассмотрением дел о расприватизации занимаются районные (городские) суды. Заявление в форме иска подается по месту регистрации объекта недвижимости. Если истец проживает в другом городе, он может доверить оспаривание своему представителю (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Для этого ему следует посетить нотариуса и составить генеральную доверенность.

Отмена приватизации квартиры возможна только на основании судебного решения. Сразу после возможны два пути дальнейших действий:

• заявитель подает заявку в местную администрацию или Департамент жилобеспечения;
• обращение в Росреестр с целью изменения регистрационных данных (выписки из ЕГРН).

Направляя запрос в государственный орган, потребуется приложить копию судебного решения о расприватизации. На ее основе регистраторы внесут изменения в реестр недвижимости. Кроме того, судебное решение подтвердит, что участники приватизации сохраняют еще одну попытку перевода жилья в собственность (см. « «. Напомним, что в случае с деприватизацией попытка считается исчерпанной.

Документы

Передавая материалы в суд, нужно подготовить документы для рассмотрения дела по существу.

Перечень документов в 2019 году о расприватизации:

• грамотно составленное исковое заявление о признании приватизации недействительной;
• копия паспорта истца;
• копия договора о приватизации;
• техпаспорт на жилье;
• расширенная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
• квитанция об оплате госпошлины за подачу иска;
• документальные доказательства (выписка из ЕГРН об участии лица в приватизации, сведения о нарушении интересов ребенка, информация о признании жилья аварийным и т.д.);
• доверенность (нотариальная).

Некоторые из вышеперечисленных документов могут не понадобиться. Об этом подробнее сообщит секретарь судебной канцелярии. При себе необходимо иметь не только копии, но и оригиналы документов. Если оригиналы отсутствуют, подойдут их дубликаты (но не копии).

Образец искового заявления о расприватизации

Принудительное возвращение жилья муниципалитету осуществляется в строго установленной форме. Расприватизация предполагает составление искового заявления в районный суд по месту регистрации квартиры.

Какие сведения указывать в иске о расприватизации жилья:

• точное наименование судебного органа;
• Ф.И.О. члена семьи, чьи интересы были нарушены в ходе приватизации квартиры (от имени ребенка иск подается родителями или опекунами);
• Ф.И.О истца, кто подает исковое заявление;
• сведения об ответчике (Ф.И.О, паспортные данные, телефон/факс, эл. почта);
• название документа – «Исковое заявление…»;
• информация о приватизированном объекте (местоположение, кадастровые данные, № договора);
• сведения о нарушенных правах;
• указание на конкретные нарушения (например, отсутствие согласия одного из жильцов квартиры);
• доказательства нарушенных прав;
• отсылка к положениям законодательства (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 168 ГК РФ, ст. 2 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» и т.д.);
• основное требование к суду – признать сделку о приватизации недействительной;
• список приложений (документов);
• число, месяц и год составления;
• личная подпись с расшифровкой.

Исковое заявление и доказательства входят в пакет документов. Количество подаваемых истцом пакетов зависит от числа участников разбирательства. Обычно это 3 субъекта: истец, ответчик и судебный орган. Следовательно, нужно приложить два пакета из документов – оппоненту и судебному органу. Проштампованный в канцелярии пакет останется у истца.

Сроки

Расприватизация квартиры не ограничена по времени. Если раньше она совпадала с приватизацией, то с февраля 2017 года стала бессрочной. Однако нужно учитывать срок исковой давности – период, в течение которого лицо вправе обратиться в суд и заявить о своих нарушенных интересах.

Расприватизация имеет стандартный срок исковой давности – 3 года . Начальная точка отсчета: с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении интересов (своих или члены семьи).

Итак, сколько займет обратная приватизация в суде? Подобные судебные споры длятся от 3 до 6 месяцев , а то и дольше. Многое зависит от соблюдения процессуального порядка.

Стоимость, расходы, налоги

Расходы на расприватизацию квартиры связаны в первую очередь с госпошлиной. Стоимость искового заявления – 300 рублей. Оплата производится любым удобным для истца способом: в банке, через терминал, онлайн-банкинг (с удостоверением квитанции в банке).

Однако истец может быть вовсе освобожден от оплаты госпошлины. Например, если он защищает интересы несовершеннолетнего, который не получил долю в приватизированной квартире. В данном случае суд перекладывает финансовые издержки на противоположную сторону – ответчика.

Судебная практика

Расприватизация встречается достаточно часто. Причем стороны могут сперва воспользоваться добровольным возвратом жилья муниципалитету (см. « «). Если договориться не удастся, стоит прибегнуть к принудительной процедуре.

Но как показывает практика, расприватизация касается случаев признания договора о передаче жилья недействительным. Нарушения могут быть самыми разными, начиная от несогласия с приватизацией, и заканчивая переоформлением недоступного жилья.

Сложившаяся судебная практика такова, что процент выигрышных дел по делам о расприватизации достаточно высок. Очень часто суд не расторгает сделку, а обязывает включить потерпевшего в число собственников квартиры. Следуя логике, доли остальных участников приватизации будут урезаны – «новичок» получит причитающуюся ему часть.

Пример:

Кузнецов А. отбывал наказание в местах лишения свободы. До своего ареста он проживал в муниципальной квартире. Тут же проживала сестра вместе со своим супругом. Учитывая тюремное наказание, Кузнецов считался временно отсутствующим по месту жительства, но имел права на муниципальную жилплощадь. Спустя некоторое время жильцы решили приватизировать квартиру. Но они не уведомили о своем решении осужденного члена семьи. Выйдя на свободу, Кузнецов узнал о том, что квартира уже приватизирована, а сам он не имеет никакой доли. Мужчина обратился в суд с требованием признать незаконной сделку о приватизации жилья.

Заслушав доводы сторон, суд принял решение – исковое заявление удовлетворить; включить Кузнецова в состав сособственников приватизированной квартиры и выделить ему долю. Основанием выступило отсутствие согласия Кузнецова на совершение приватизации. Несмотря на отбывание наказания в МЛС, истец был включен в договор соц найма квартиры, а значит должен был участвовать в приватизации наравне с сестрой и ее мужем.

Несмотря на то, что закон о приватизации действует уже не один десяток лет, по России еще остается огромное количество неприватизированного государственного жилья, наиболее высокий процент оформления жилых помещений по договору приватизации в крупных городах. Например, в столице к концу 2016 года приватизировано более 80% муниципальных квартир. Наряду с оформлением жилого помещения в собственность существует обратное определение — деприватизация, т.е. возвращение квартиры в собственность органов муниципальной власти или государства на добровольном основании либо по решению судебных органов. Что такое деприватизация? Для чего некоторые граждане расприватизируют собственное жилье? Какие плюсы и минусы есть у данной процедуры?

Деприватизацией называется передача собственником прав на жилье муниципалитету или государству, с сохранением права пожизненного проживания по договору социального найма. Стоит отметить, что после деприватизированный объект недвижимости нельзя приватизировать еще раз, т.к. возможность приватизации гражданину предоставляется единожды. После того, как осуществлен переход прав на недвижимость, гражданин не может производить с ней какие-либо сделки, т.е продавать, обменивать, дарить, передавать в залог и т.д.

Деприватизировать жилое помещение разрешено только после получения письменного согласия от всех собственников данного объекта либо разрешения органов опеки и попечительства в случае, если кто-то из участвовавших в приватизации является инвалидом или ребенком.

Разница между деприватизацией и расприватизацией

До того, как власти приняли закон о деприватизации квартир 2017 года, официальное понятие указанной процедуры не было закреплено ни в одном законопроекте. Однако специалисты считают, что существует разница между деприватизацией и расприватизацией жилья:

1. Деприватизация жилого помещения производится после оформленной приватизации, передача прав на жилую недвижимость осуществляется собственником добровольно. За гражданином сохраняется возможность пожизненного проживания на основании договора соцнайма.
2. Расприватизация — принудительная процедура возврата жилого помещения в собственность государства на основании решения суда. В данном случае суд признает владение жильем незаконным, право на проживание не предоставляется.

Стоит отметить, что добровольно передать в собственность муниципалитета или государства можно не каждое жилое помещение. Существует ряд ограничений, нельзя деприватизировать:

• квартиру, переданная союственнику по наследству;
• объект, находящийся в собственности в результате мены или покупки;
• жилье под каким-либо обременением;
• если после процедуры приватизации в жилое помещение еще кто-то прописался.

Давайте рассмотрим причины, которым осуществляют указанную процедуру возврата прав на недвижимость. Какие существуют положительные и отрицательные стороны процесса деприватизации?

Плюсы и минусы

Для начала узнаем, что положительного в передачи прав на собственное жилой объект в государственную или муниципальную пользу. Чаще всего граждане отказываются от собственности на объект ввиду невозможности выполнения определенных обязанностей:

• деприватизируемое жилье больше не облагается налогом на недвижимое имущество. Напомним, что с 2017 года данный налог начисляется, исходя из кадастровой стоимости жилья, которая близка с рыночной. Многие собственники просто не могут финансово «потянуть» уплату налогового сбора;
• все собственники многоквартирного дома обязаны осуществлять капитальных ремонт за счет своих средств, т.е. ежемесячно отчислять определенную сумму. Для некоторых граждан данные выплаты являются непосильными, поэтому они вынуждены отказаться от прав на жилье и проживать по договору соцнайма;
• часто процедуру деприватизации проводят граждане, проживающие в домах под снос. Ведь если сносят приватизированную квартиру, то собственнику полагается равнозначное количество метров в новом жилье. Если помещение принадлежит муниципалитету или государству, то при сносе дома проживающим в нем положено количество квадратных метров по норме, указанной законом, в размере 18 кв.м. на одного человека;
• если собственником был нанесен серьезный ущерб другому жилому помещению (пожар по вине собственника, затопление нижних этажей), тогда при данном обстоятельстве за муниципальное жилье ущерб возмещает муниципалитет, а собственник приватизированной квартиры компенсирует восстановление за свои деньги.

Отрицательные стороны деприватизации жилья. Скажем, что минусов для граждан намного больше, чем плюсов:

• т.к. проживающий в квартире уже не является ее собственником, то сделок с данной недвижимостью проводить не может (дарить, продавать, менять и прочее);
• невозможно получить кредит под залог указанного жилого помещения;
• появляются определенные сложности при оформлении сдачи жилья в аренду;
• ввиду того, что процедуру приватизации можно осуществить лишь один раз в жизни, после деприватизации больше оформить данную квартиру нельзя.

Скажем, что на текущий момент процесс деприватизации жилого помещения довольно редкое явление, однако с каждым днем он набирает обороты, особенно часто к указанной процедуре прибегают граждане, проживающие в многоквартирных домах под снос.

Документы, необходимые для оформления деприватизации

Для того, чтобы деприватизировать жилой объект собственнику необходимы следующие документы:

• заявление по форме, предоставленной местным отделением;
• паспорт гражданина РФ;
• правоустанавливающий документ на жилое помещение;
• справка, подтверждающая отсутствие обременения на жилье;
• технический паспорт на недвижимость;
• справка о регистрации из паспортного стола;
• справка о составе семьи;
• экспликация на квартиру;
• оплаченная госпошлина, копия с квитанции;
• письменное согласие других собственников, в случае если в приватизации участвовало несколько человек;
• если собственник не может участвовать в процедуре деприватизации, то необходимо оформить доверенность на третье лицо, заверенную нотариусом;
• если собственниками жилья являются несовершеннолетние граждане либо инвалиды, то необходимо разрешение от органов опеки и попечительства.

Деприватизация квартиры в 2017 году должна протекать при определенных условиях:

• деприватизировать жилое помещение могут только дееспособные граждане;
• должны строго соблюдаться права несовершеннолетних детей;
• сделка осуществляется добровольно, без давления или насилия;
• предоставлен письменный отказ всех собственников, участвующих в приватизации.

Новый закон

До 2017 года понятие деприватизации не было закреплено законодательно, в 2015 году депутаты от партии «Справедливая Россия» внесли на рассмотрение Госдумой законопроект о деприватизации жилья, по которому собственник может бесплатно передать права на жилое помещение муниципалитету или государству по ряду причин.

В первую очередь законопроект направлен на помощь малоимущим гражданам, одиноким старикам, которые финансово не в силах содержать жилье, оплачивать налоги, взносы и прочее.

Мы постарались подробно рассказать, что такое приватизация и деприватизация жилых помещений. Теперь вам известно, в каких случаях можно произвести данную процедуру, и какие для этого необходимы документы.