Заключение договора социального найма жилого помещения: особенности составления, изменения и расторжения

В ЖК РФ определяются основы оформления соглашения социального найма. Именно в этом законодательном акте указаны основополагающие правила и условия составления и подписания такого документа, которым стороны должны неукоснительно следовать.

Что представляет собой социальный наем жилья?

Согласно приведенному в Жилищном кодексе России понятию договора соцнайма процесс, регулируемый этим соглашением, подразумевает предоставление в безвременное пользование жилую недвижимость. Однако эта процедура имеет свои особенности, так как она связана с представлением государственного или муниципального недвижимого объекта лицам, имеющим на него право. Особенности заключения соглашения между сторонами и реализации самой процедуры преимущественно регулируются Главой 8 ЖК России.

Кому предоставляется жилое помещение?

Не каждый гражданин правомочен претендовать на получение жилплощади на условиях социального найма. Для этого необходимо документально подтвердить получение статуса малоимущего гражданина или иного, предусмотренного законодательством . Если на получение помещения претендует семья, то необходимо, чтобы общий доход, разделенный на количество членов семьи, был меньше прожиточного минимума на каждого.

Куда необходимо обратиться для заключения договора?

Вопросы по предоставлению жилплощади в социальный наем решает соответствующий отдел (жилищный) администрации города (района). Именно поэтому при появлении необходимости получения такого помещения обращаться целесообразно именно туда. Там должны пояснить правила оформления, условия получения жилплощади и последующий сценарий действий для заинтересованных лиц.

Перечень необходимых документов. Сроки их предоставления и рассмотрения

Для обращения в администрацию для заключения договора необходимо подготовить определенный перечень документов, в который войдут:

• заявление;
• паспорта для совершеннолетних и свидетельства о рождении для детей – членов семьи;
• справка о доходах каждого из членов семьи;
• документы, гарантирующие получение статуса малоимущих;
• свидетельство о заключении (расторжение) брачного союза.

К перечисленным бумагам необходимо приложить документы, подтверждающие принадлежность недвижимого объекта муниципальному или государственному фонду.

Договор социального найма

При достижении договоренности между сторонами и прохождении всех предварительных этапов заключается соглашение социального найма жилого помещения. Он оформляется строго в письменном виде по смыслу п. 1 ст. 63 ЖК РФ. Законодательством РФ предусмотрена , что упрощает процесс его оформления.

Предмет договора

Ст. 62 ЖК РФ прямо определяет предмет договора соцнайма жилплощади и налагает некоторые запреты. Согласно п.1 его предметом выступают именно жилые помещения. В п.2 устанавливается однозначный запрет на предоставление по условиям договора нежилой недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Стороны договора: права и обязанности

Стороны соглашения перечисляются в ст. 60 ЖК России . В качестве участников выступают следующие лица :

• наниматель – физическое лицо, которое принимает предоставляемое помещение;
• наймодатель – государственный орган, представляющий недвижимый объект от имени муниципального образования или субъекта РФ в зависимости от того, в чьей собственности оно находится.

По ст. 65 ЖК РФ передающая сторона имеет преимущественное правомочие требования внесения оплаты за пользование жильем, услуги ЖКХ и текущий ремонт своевременно и в абсолютном объеме. При этом он несет ряд обязательств:

• передать второй стороне жилплощадь, на которую нет притязаний у третьих лиц;
• следить за состоянием общедомового имущества, участвовать в ремонте;
• проводить капремонт;
• обеспечивать оказание надлежащего качества коммунальных услуг.

При этом наниматель также обладает рядом прав и обязанностей по отношению к первой стороне по смыслу ст. 67 ЖК РФ . Основными являются права :

• вселять иных лиц;
• обеспечивать проживание временных жильцов;
• предоставлять жилплощадь в поднаем;
• реализовывать обмен предоставленного помещения.

Однако наниматель несет ряд обязательств, которые должны быть оговорены в тексте документа :

• обеспечить надлежащий уровень сохранности объекта недвижимости;
• пользоваться жилплощадью исключительно по ее прямому назначению;
• реализовывать текущий ремонт;
• сообщать наймодателю о существенных обстоятельствах, возникших в ходе использования объекта;
• оплачивать проживание и услуги ЖКХ.

Обе стороны имеют как права, так и некоторые обязанности, исполнение которых обязательно в соответствии требованием законодательства и условиями договора.

Главным условием составления такого соглашения является указание на предмет. Согласно тексту документа должно быть понятно, что речь идет о конкретной жилой недвижимости . Если сделать этого не удается, договор может признаваться недействительным, а все соглашения, достигнутые сторонами, аннулируются.

Срок договора

Согласно ст. 60 п. 2 ЖК РФ определено, что договор соцнайма заключается на неопределенный срок.

Это означает, что соглашение может заключаться на неопределенно длительное время.

Образец

При заполнении любого соглашения необходимо учитывать правила и нормы, по которым следует указывать данные. Чтобы избежать ошибок и неточностей, следует заранее изучить и . Это поможет понять, как именно он составляется, и вписать корректные и действительные данные.

Типовая форма

Для заполнения практически любого договора может использоваться . Это достаточно удобно в той ситуации, если договоренности между сторонами не предусматривают каких-то особенных и специальных условий.

Такая форма идеально подходит для тех случаев, когда стороны устраивает общая форма.

Расторжение договора

Несмотря на отсутствие определенного временного периода действия соглашения соцнайма, оно может расторгаться по инициативе каждой из сторон. Для этого предусмотрены причины и основания, при появлении которых соглашение может быть расторгнуто.

Порядок изменения условий

Согласно ст. 82 ЖК РФ возможно изменение некоторых условий соглашения. однако для этого необходимо согласие наймодателя. Например, какой-либо член семьи первоначального нанимателя, являющийся полностью дееспособным, вправе заменить его. Кроме того, на реализацию указанного действия требуется одобрение всех членов семьи.

Условия прекращения договора

По ст. 83 ЖК РФ существуют некоторые условия и обстоятельства, при которых реально расторжение договора соцнайма:

• выезд семьи и нанимателя из предоставленного помещения;
• отсутствие платы в течение 6 и более месяцев;
• приведение помещения в ненадлежащее состояние по вине нанимателя или членов его семьи;
• систематическое пренебрежение порядком или создание иных помех для нормального существования соседей;
• использование жилого объекта не по назначению.

Все, кроме первой, причины служат основанием для обращения в суд. Расторжение возможно в любой временной промежуток по согласию нанимателя и наймодателя, а также его действие прекращается после смерти одиноко нанимателя.

Плата по договору

По нормам законодательства на плечи нанимателя ложится оплата по следующим статьям :

• пользование объектом;
• текущий ремонт.

За проведение капремонта плату предоставляет наймодатель. Величина платы за пользование жилым помещением фиксируется муниципальными органами или региональными с учетом всех важны факторов.

Порядок получения квартиры по договору

Если заинтересованное лицо желает получить недвижимость по соглашению соцнайма, ему необходимо действовать следующим образом:

1. Подготовить необходимый набор бумаг.
2. Обратиться в администрацию населенного пункта с подготовленными документами.
3. Дождаться рассмотрения вопроса о предоставлении жилья и проверки бумаг.
4. Обратиться для составления договора при одобрении заявления.
5. Подписание соглашения.

Так выглядит упрощенная пошаговая инструкция. Однако каждый из этапов имеет собственные особенности и нюансы. Необходимо знать, какие документы потребуются, сроки ожидания и т.д.

Обмен жилыми помещениями

Ст. 72 ЖК РФ предоставляет право на обмен недвижимостью, предоставленной на условиях соцнайма. Причем, законодательство разрешает обмениваться объектами, расположенными в различных населенных пунктах. В обмен на такой объект нельзя получить недвижимое имущество, находящееся в собственности третьего лица. Законодательство также устанавливает ряд иных ограничений обмена в ст. 73 ЖК РФ.

Отличия договора найма жилого помещения фонда социального использования от социального найма?

Ст. 91.1 ЖК РФ закрепляет правила оформления договора найма недвижимости фонда социального использования, и в качестве обязательных условий выделяет:

• указание на срок;
• определение цены;
• условия продления в случае истечения срока.

Кроме того, наймодателем по такому соглашению выступает всегда лишь одно лицо. Все указанные признаки составляют отличие такого соглашения с договором социального найма. однако между ними есть много общего, также функцию эти документы выполняют схожую.

Ключевые различия договора коммерческого и социального найма

Несмотря на имеющиеся сходства между понятиями коммерческого и социального найма есть определенные отличия :

• претендентами на соцнайм могут быть только определенные группы населения, в отличии от коммерческого;
• в основе коммерческого – решение сторон о предоставлении жилья, в основе социального – акт;
• отношение к вселяемым лицам, кроме нанимателя;
• ограничение срока коммерческого найма;

В результате, по договору социального найма предоставляются объекты жилой недвижимости, которые находятся во владении муниципалитета (субъекта РФ). Право на него имеют ограниченные категории лиц, статус которых требуется подтвердить. Правила составления и оформления определены ЖК РФ, этому посвящена Глава 8.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!